Mình thấy dạo này nhiều bạn bắt đầu quan tâm tới khu Thủ Đức cũ (giờ là TP Thủ Đức) đặc biệt là khu Quận 2, nên chia sẻ lại chút kinh nghiệm thực tế khi đi xem mặt bằng ở đây, hy vọng những chia sẻ của mình sẽ giúp anh em đỡ mất thời gian
Quận 2 là khu khá đặc thù, không giống Quận 1 hay Quận 7 kiểu thương mại sẵn. Ở đây chia ra rõ mấy khu: Thảo Điền, An Phú – An Khánh, khu gần Mai Chí Thọ và một phần giáp Bình Thạnh. Mỗi khu lại có tệp khách khác nhau nên chọn sai mô hình là dễ “đuối” khá nhanh.
Nếu nói về Thảo Điền thì đây là khu có nhiều expat (người nước ngoài) sinh sống. Mình đi khảo sát thấy mật độ khách nước ngoài khá ổn, đặc biệt là Hàn, Nhật và châu Âu. Tuy nhiên mặt bằng ở đây không rẻ, và cái quan trọng là khách khá “kén”. Không phải cứ mở là đông, mà phải đúng gu mới ra doanh thu. Hợp nhất vẫn là café concept, nhà hàng nhỏ kiểu Âu – Á fusion, spa hoặc studio dịch vụ.
Khu An Phú – An Khánh thì lại dễ thở hơn. Khu này dân cư Việt nhiều hơn, đặc biệt là gia đình trẻ ở chung cư. Mình thấy mô hình phù hợp nhất là quán ăn gia đình, café bình dân, cửa hàng tiện ích hoặc dịch vụ phục vụ cư dân như giặt ủi, nail, mini store. Giá thuê ở đây cũng mềm hơn Thảo Điền nhưng vẫn thuộc dạng trung cao so với mặt bằng chung.
Còn đoạn gần Mai Chí Thọ hoặc khu giáp hầm Thủ Thiêm thì lại thiên về lưu lượng xe hơn là khách ở lại. Nghĩa là đông người đi qua nhưng ít người dừng. Mình thấy khu này hợp làm showroom, dịch vụ nhanh hoặc mô hình cần nhận diện thương hiệu nhiều hơn là bán lẻ trực tiếp.
Một điểm khá quan trọng khi thuê mặt bằng Quận 2 là nhiều người hay bị “ảo tưởng traffic”. Nhìn đường lớn tưởng đông nhưng thực tế khách mục tiêu không phải ai cũng là khách mua hàng. Ví dụ đoạn Mai Chí Thọ xe chạy rất nhiều nhưng tỷ lệ khách ghé vào shop lại không cao như kỳ vọng.
Kinh nghiệm cá nhân mình rút ra là ở Quận 2 phải xác định trước tệp khách rất rõ. Nếu nhắm expat thì phải đi Thảo Điền và chấp nhận chi phí cao. Nếu muốn bền và ổn định thì An Phú – An Khánh dễ sống hơn. Còn nếu muốn đánh thương hiệu hoặc làm dài hạn thì khu trục lớn mới phù hợp.
Một điều nữa là mặt bằng ở đây biến động giá khá nhanh, nhất là khu Thảo Điền. Có những căn vừa treo lên đã có người giữ chỗ trước, nên nếu ai định thuê thì nên đi xem trực tiếp và hỏi kỹ tình trạng hợp đồng cũ, tránh bị “kẹp” giá.
Tóm lại, Quận 2 không phải kiểu dễ làm ăn nhanh, nhưng nếu chọn đúng mô hình thì lại là khu rất tiềm năng về lâu dài, đặc biệt khi Thủ Thiêm và các khu đô thị xung quanh đang phát triển mạnh.
