4 tranh chấp thường gặp khi đặt cọc mua nhà: Chị em nên biết để tránh

Mua bán nhà tất yếu phải trải qua quá trình đặt cọc, so với tổng tiền mua, nó chẳng là bao nhiêu nhưng đôi khi lại gây ra không ít phiền toái cho bên mua lẫn bên bán.

Do đó để tránh xảy ra rắc rối liên quan đến việc đặt cọc khi mua bán nhà, em chia sẻ cho bà con 4 tranh chấp cơ bản thường gặp nhằm rút kinh nghiệm và biết cách xử lý nhé!.

#1. Tranh chấp liên quan đến phạt cọc.

Thông thường, nếu ký hợp đồng đặt cọc xong, bên mua sẽ phải thanh toán phần còn lại trừ tiền cọc trước đó. Tuy nhiên, thực tế có không ít trường hợp mua bán không thành công vì lỗi của một bên dẫn đến phát sinh tranh chấp và phạt cọc.

Về nguyên tắc, theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành, việc xử lý phạt cọc sẽ thực hiện như sau:

- Nếu bên mua từ chối mua thì tiền cọc sẽ thuộc về bên bán và bên mua phải chấp nhận mất cọc.

- Nếu bên bán từ chối bán thì phải trả lại tiền cọc cho bên mua, đồng thời trả thêm khoản tiền tương ứng với số tiền đã nhận cọc.

Ngoài ra, nếu như các bên từng có thỏa thuận khác và ghi nhận trong hợp đồng đặt cọc, chẳng hạn như phạt cọc gấp đôi, gấp ba... thì phải thực hiện theo thỏa thuận đó.

Trước đây, từng có vụ việc bên mua ‘gài bẫy’ bên bán bằng điều khoản trong hợp đồng, rốt cuộc đụng chuyện mới tá hỏa phải đền cọc gấp đôi. Do đó, dù là mua hay bán, khi đã đặt bút ký vào hợp đồng, bà con nên đọc kỹ từng điều khoản để tránh mắc bẫy nha.

Hoặc từng xảy ra tranh chấp như bên bán có lỗi nhưng dùng dằng không chịu trả cọc cho bên mua hoặc bên mua không nhận được tiền phạt cọc theo thỏa thuận.

#2. Tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ giữa các bên.

Nhóm tranh chấp này thường xảy ra khi hai bên không thực hiện đúng các điều khoản, nội dung đã thỏa thuận. Chẳng hạn như không giao tiền cọc đúng hạn, bên bán nhận cọc rồi vẫn bán cho người khác hoặc thậm chí hợp đồng đặt cọc ghi nhận các thông tin về diện tích đất, ranh giới sai lệch, không đúng thực tế... Điều này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên kiamột bên. Do đó, để phòng tránh trường hợp này, bất cứ hành vi nào trong quá trình đặt cọc cũng nên được ghi nhận rõ ràng, có ‘giấy trắng mực đen’ để làm cơ sở chứng cứ tại Tòa trong trường hợp cần thiết phải khiếu kiện.

#3. Tranh chấp liên quan đến nhà đất không đủ điều kiện để bán.

Về cơ bản, để có thể chuyển nhượng nhà đất, bên bán phải đáp ứng 4 điều kiện sau đây:

- Có sổ hồng, sổ đỏ rõ ràng (còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất).

- Không có tranh chấp đối với nhà đất đang được rao bán.

- Nhà đất đang rao bán không bị kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án.

- Nhà đất phải còn thời hạn sử dụng.

Dù vậy, thực tế có rất nhiều trường hợp bên bán vì muốn bán căn nhà nên bất chấp, cố tình che giấu khi không đủ điều kiện, nhận tiền cọc, thậm chí có dấu hiệu gạt tiền của bên mua để trục lợi. 

Vì vậy, khi quyết định mua nhà, ngoài việc kiểm tra sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền, bà con nên tìm hiểu thêm thông tin về nhà đất từ những người hàng xóm xung quanh. Trong trường hợp thấy có dấu hiệu khả nghi thì nên tránh hoặc trót lỡ đặt cọc rồi thì hãy tìm đủ chứng cứ để báo với cơ quan Công an để được can thiệp kịp thời.

#4. Tranh chấp liên quan đến việc bên nhận cọc không có quyền bán nhà đất.

Việc bán nhà đất sẽ do chủ sở hữu nhà đất thực hiện, nếu người khác thực hiện thì cần có văn bản ủy quyền từ chủ sở hữu được công chứng, chứng thực để thể hiện sự đồng ý bán nhà.

Tuy nhiên, vẫn có nhiều trường hợp xảy ra bên nhận cọc hoặc ký hợp đồng bán nhà không phải là chủ sở hữu hoặc thậm chí họ chỉ có một phần quyền trong đó chứ không phải tất cả vì căn nhà thuộc sở hữu chung chẳng hạn. Hệ quả là hợp đồng đặt cọc hoặc bán nhà vô hiệu, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua.

Để tránh trường hợp này xảy ra, tốt nhất bà con nên tìm hiểu kỹ về thông tin nhân thân, lai lịch của căn nhà trước khi quyết định đặt cọc mua nhé!

Ảnh minh họa. Nguồn: Pixabay và HTC Land. 

Nếu trong quá trình mua bán nhà, phát sinh các tranh chấp liên quan đến đặt cọc, bà con có thể giải quyết bằng 1 trong 3 cách là thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án nơi có bất động sản. Dù vậy, cách thương lương và hòa giải vẫn được khuyến khích để tiết kiệm thời gian và chi phí của đôi bên.

Mong là những chia sẻ trên đây sẽ giúp bà con tránh bớt rắc rối phát sinh không đáng có trong việc mua bán nhà đất nha.