Với đại đa số nhiều người, mua nhà là quyết định hệ trọng, vừa phải cân đo đong đếm nguồn tài chính của mình, lại vừa phải xem nhà đó có phù hợp với gia đình mình không.
>>> Cuối năm mua nhà, có 5 điều mẹ cần lưu ý: Tránh đặt cọc rồi hối không kịp
Một số trường hợp đi xem nhà thấy thích quá, đặt cọc ngay, rồi về nhà vợ chồng bàn tính, tính tới tính lui xong quyết định không mua nữa, thế là mất cọc. Nguyên tắc này ai cũng hiểu. Nhưng rồi cũng có trường hợp chủ nhà “lật kèo” nhận cọc rồi nhưng lại không muốn bán nữa, khiến cho người mua “đã sẵn sàng” nay trở nên hụt hẫng.
Dưới đây là một số tips cho mẹ khi đi xem rồi đặt cọc mua nhà:
Trước tiên, mẹ cần phải hiểu tiền đặt cọc khác với tiền mua nhà được trả trước là khác nhau. Về thời điểm trả cho bên bán như nhau, nhưng bản chất nó khác nhau.
Tiền đặt cọc nhà được trả nhằm đảm bảo việc thực hiện giao kết hợp đồng mua bán nhà sẽ được diễn ra giữa hai bên mua và bên bán. Còn tiền mua nhà trả trước là việc thực hiện trước một phần nghĩa vụ của hợp đồng mua bán.
Vì vậy, khi xem và quyết định mua nhà, mẹ nên thỏa thuận với chủ nhà về khoản tiền này để tránh nhầm lẫn rồi xảy ra tranh chấp về sau.
Nên nhớ để đảm bảo tính pháp lý của việc đặt cọc mua nhà, mẹ nên lập hợp đồng trong đó chú ý đến khoản bồi thường và phạt cọc, đồng thời công chứng hợp đồng này.
Bản chất của việc đặt cọc là để đảm bảo hợp đồng mua bán nhà giữa 2 bên được thực hiện. Tuy nhiên, trên thực tế, các bên thường giao kết bằng miệng thay vì lập hợp đồng, nguyên nhân có thể do ngại rắc rối giấy tờ, thủ tục. Cũng chính vì lý do này mà dẫn đến nhiều tranh chấp khó giải quyết về sau.
Vậy nên, để tránh xảy ra tranh chấp phát sinh, mẹ nên lập hợp đồng, trên cơ sở đó thỏa thuận với chủ nhà một số thông tin về giấy tờ nhà đất, phần thuộc diện quy hoạch (nếu có), các giấy tờ cần xuất trình khi mua bán nhà và nhà đất có thuộc diện đang tranh chấp không… Đặc biệt nhất vẫn là điều khoản về bồi thường và phạt hợp đồng.
Căn cứ quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, khi hợp đồng mua bán được giao kết thực hiện thì số tiền đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào nghĩa vụ trả tiền mua nhà. Nếu bên đặt cọc từ chối không mua nhà nữa thì tiền đặt cọc này thuộc về bên chủ nhà nhận đặt cọc (mình hay hiểu là mất cọc).
Ngược lại, nếu bên chủ nhà đã nhận cọc, nhưng sau đó từ chối việc bán nhà, thì bên chủ nhà phải trả lại tiền đặt cọc cho bên đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trên thực tế, những trường hợp như thế này, bên chủ nhà nếu từ chối sẽ phải đền gấp đôi, bao gồm tiền đặt cọc và tiền bồi thường, mình hay gọi là phạt cọc – đây là thỏa thuận ngầm. Tuy nhiên, giữa các bên vẫn có thể thỏa thuận khác vì quy định của pháp luật về dân sự vẫn ưu tiên nguyên tắc thỏa thuận. Chỉ khi không đạt được thỏa thuận, có sự tranh chấp và yêu cầu Tòa giải quyết thì trên cơ sở luật định Tòa sẽ tuyên kết quả vụ việc để đảm bảo quyền lợi cho đôi bên.
Rồi lập hợp đồng xong, mẹ nên lưu ý về việc công chứng hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý. Mẹ hoàn toàn có thể tới các Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng nơi có nhà, đất để thực hiện việc công chứng.
Giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm phiếu yêu cầu công chứng, dự thảo hợp đồng, bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng.
Việc lập hợp đồng đặt cọc bằng giấy viết tay tiềm ẩn nhiều rủi ro do sơ sài, vậy nên để đảm bảo tính pháp lý, mẹ có thể đến các Văn phòng Thừa phát lại để được tư vấn và lập vi bằng về việc đặt cọc rồi thực hiện việc đặt cọc.
Mua nhà là quyết định quan trọng, nên thành ra, mình càng kỹ lưỡng chừng nào về mặt thủ tục, giấy tờ thì khả năng xảy ra rủi ro và tranh chấp về sau sẽ càng ít. Ông bà mình hay bảo “vô phúc đáo tụng đình”, nên để không xảy ra tình trạng đó, chỉ có cách chúng ta nắm chắc về mặt pháp lý khi thương thảo mua bán nhà.
