Sau khi hoàn thành phần xây thô, ngôi nhà vẫn còn nhiều hạng mục quan trọng cần thực hiện trước khi có thể đưa vào sử dụng. Từ hệ thống điện nước, chống thấm, lát nền, sơn tường đến cửa, thiết bị vệ sinh và các hạng mục hoàn thiện khác đều ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, thẩm mỹ và chi phí đầu tư. Vì vậy, việc tham khảo báo giá hoàn thiện nhà xây thô ngay từ đầu giúp gia chủ chủ động chuẩn bị ngân sách và hạn chế những khoản phát sinh không cần thiết.
Chi phí hoàn thiện không có một mức cố định cho mọi công trình. Đơn giá phụ thuộc vào diện tích, hiện trạng nhà xây thô, phong cách thiết kế, chủng loại vật tư, chất lượng thiết bị và phạm vi công việc. Để dự toán sát thực tế, gia chủ nên bóc tách chi phí theo từng hạng mục thay vì chỉ quan tâm đến đơn giá tổng thể.
Báo giá hoàn thiện nhà xây thô gồm những hạng mục nào?
Hoàn thiện nhà xây thô thường bao gồm nhiều công việc nối tiếp nhau. Tùy hợp đồng xây dựng trước đó, một số hạng mục có thể đã được nhà thầu thực hiện một phần. Do đó, trước khi lập dự toán cần kiểm tra kỹ hiện trạng để tránh tính trùng chi phí.
Các hạng mục phổ biến gồm:
- Hệ thống điện: Đi dây, lắp ống luồn dây, ổ cắm, công tắc, tủ điện, đèn chiếu sáng và các thiết bị điện theo thiết kế.
- Hệ thống cấp thoát nước: Lắp đường ống cấp nước, thoát nước, van, bồn chứa và các đầu chờ thiết bị.
- Chống thấm: Xử lý chống thấm nhà vệ sinh, ban công, sân thượng, mái và những vị trí có nguy cơ tiếp xúc thường xuyên với nước.
- Trát và xử lý bề mặt: Trát, bả, xử lý các vị trí chưa đạt yêu cầu, tạo bề mặt phẳng trước khi sơn.
- Lát nền, ốp tường: Sử dụng gạch ceramic, porcelain, đá tự nhiên hoặc vật liệu khác tùy thiết kế.
- Sơn: Sơn bả nội thất, ngoại thất, sơn lót và sơn phủ.
- Cửa: Cửa chính, cửa phòng, cửa nhà vệ sinh, cửa ban công, cửa nhôm kính hoặc các loại cửa theo thiết kế.
- Thiết bị vệ sinh: Bồn cầu, lavabo, vòi nước, sen tắm, phụ kiện phòng tắm.
- Thiết bị và nội thất cố định: Tủ bếp, mặt đá, lan can, cầu thang, tay vịn và một số hạng mục khác.
Trong thực tế, báo giá hoàn thiện nhà xây thô có thể được tính theo m² hoặc bóc tách thành từng hạng mục. Với công trình có thiết kế phức tạp, phương án bóc tách chi tiết thường giúp kiểm soát ngân sách tốt hơn.
Chi phí hoàn thiện từng hạng mục được xác định như thế nào?
Mức đầu tư cho phần hoàn thiện phụ thuộc rất lớn vào tiêu chuẩn vật tư mà gia chủ lựa chọn. Cùng một diện tích nhà nhưng sử dụng vật liệu phổ thông, khá hoặc cao cấp sẽ tạo ra tổng chi phí khác nhau đáng kể.
1. Điện và nước
Chi phí điện nước bao gồm vật tư đường ống, dây dẫn, thiết bị đóng cắt, ổ cắm, công tắc và nhân công lắp đặt. Nếu gia chủ sử dụng nhiều thiết bị điện công suất lớn, hệ thống điện cần được thiết kế phù hợp với tải sử dụng.
Đối với hệ thống nước, cần đặc biệt chú ý chất lượng đường ống, vị trí van khóa và khả năng bảo trì sau này. Tiết kiệm chi phí bằng cách sử dụng vật tư quá thấp cấp có thể dẫn đến chi phí sửa chữa cao khi công trình đã hoàn thiện.
2. Chống thấm
Đây là hạng mục không nên cắt giảm tùy tiện. Các khu vực như nhà vệ sinh, sân thượng, ban công, mái và tường tiếp giáp bên ngoài cần được xử lý đúng quy trình. Chi phí phụ thuộc vào diện tích, phương pháp chống thấm và vật liệu sử dụng.
Một hệ thống chống thấm được thi công cẩn thận ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế tình trạng bong tróc sơn, ẩm mốc, thấm xuống tầng dưới hoặc xuống cấp kết cấu bề mặt.
3. Lát nền và ốp tường
Đơn giá hạng mục này thường chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi giá gạch, đá và độ phức tạp khi thi công. Gạch kích thước lớn, họa tiết đặc biệt hoặc yêu cầu ghép vân thường cần kỹ thuật thi công cao hơn.
Gia chủ nên thống nhất mẫu mã, kích thước và số lượng vật liệu trước khi thi công để hạn chế hao hụt và phát sinh.
4. Sơn nội thất và ngoại thất
Một hệ sơn hoàn thiện thường gồm bước xử lý bề mặt, bả, sơn lót và sơn phủ. Số lớp sơn cũng như loại sơn sẽ ảnh hưởng đến tổng chi phí.
Ngoài yếu tố thẩm mỹ, sơn ngoại thất cần có khả năng chống chịu thời tiết phù hợp. Với những khu vực thường xuyên chịu nắng hoặc mưa, lựa chọn vật liệu phù hợp sẽ giúp duy trì chất lượng bề mặt lâu hơn.
5. Cửa và lan can
Cửa có thể sử dụng nhôm kính, gỗ, thép, nhựa lõi thép hoặc vật liệu khác. Giá thành phụ thuộc vào hệ cửa, độ dày vật liệu, phụ kiện, kính và kiểu dáng.
Tương tự, lan can cầu thang, ban công có thể sử dụng kính, sắt, inox hoặc gỗ. Đây là nhóm hạng mục vừa ảnh hưởng đến công năng vừa tác động đáng kể đến diện mạo tổng thể của căn nhà.
6. Thiết bị vệ sinh
Gia chủ cần dự toán riêng cho bồn cầu, lavabo, sen vòi, gương, phụ kiện và các thiết bị khác. Có thể lựa chọn theo nhiều phân khúc để cân đối ngân sách. Quan trọng nhất là thống nhất chủng loại và kích thước trước khi hoàn thiện đường cấp thoát nước.
Những yếu tố ảnh hưởng đến báo giá hoàn thiện nhà xây thô
Không nên sử dụng một bảng giá tham khảo duy nhất để áp dụng cho mọi công trình. Có ít nhất năm yếu tố cần xem xét khi lập dự toán.
Diện tích và quy mô: Nhà có diện tích lớn thường có tổng chi phí cao hơn, nhưng đơn giá bình quân trên m² có thể thay đổi tùy quy mô và mức độ đồng bộ của công việc.
Hiện trạng nhà xây thô: Nếu phần xây thô còn nhiều sai lệch, tường cần xử lý lại hoặc hệ thống điện nước chưa được bố trí đầy đủ, chi phí hoàn thiện có thể tăng.
Chất lượng vật tư: Đây thường là yếu tố tạo ra chênh lệch ngân sách lớn nhất. Gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, đèn và thiết bị điện đều có nhiều phân khúc.
Phong cách kiến trúc: Nhà hiện đại tối giản thường có cách hoàn thiện khác biệt so với nhà tân cổ điển hoặc những công trình yêu cầu nhiều chi tiết trang trí.
Nhân công và điều kiện thi công: Vị trí công trình, khả năng vận chuyển vật liệu, mặt bằng tập kết và tiến độ đều có thể tác động đến chi phí.
Kinh nghiệm kiểm soát chi phí khi hoàn thiện nhà
Để hạn chế phát sinh, gia chủ nên lập bảng dự toán trước khi bắt đầu thi công. Bảng này cần ghi rõ tên hạng mục, khối lượng, chủng loại vật tư, đơn giá vật liệu, nhân công và thành tiền.
Không nên chỉ so sánh tổng giá giữa các nhà thầu. Một báo giá thấp nhưng chưa bao gồm nhiều hạng mục có thể khiến tổng chi phí cuối cùng cao hơn dự kiến. Ngược lại, báo giá chi tiết giúp gia chủ biết chính xác mình đang chi tiền cho những công việc nào.
Ngoài ra, nên thống nhất mẫu vật liệu trước khi ký hợp đồng. Khi thay đổi gạch, thiết bị vệ sinh, cửa hoặc thiết bị điện trong quá trình thi công, phần chênh lệch có thể ảnh hưởng đáng kể đến ngân sách.
Gia chủ cũng nên dành một khoản dự phòng cho những vấn đề phát sinh từ hiện trạng thực tế. Mức dự phòng cụ thể phụ thuộc vào độ hoàn thiện của phần xây thô và mức độ chắc chắn của hồ sơ thiết kế, dự toán.
Tham khảo báo giá hoàn thiện nhà xây thô là bước cần thiết để gia chủ chủ động tài chính trước khi bước vào giai đoạn hoàn thiện. Thay vì chỉ quan tâm đến một mức giá tổng thể, nên bóc tách từng hạng mục như điện nước, chống thấm, lát ốp, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh và các phần hoàn thiện cố định.
Một dự toán tốt cần phản ánh đúng hiện trạng công trình, chủng loại vật tư, khối lượng thực tế và yêu cầu thiết kế. Khi các tiêu chí này được xác định rõ ngay từ đầu, gia chủ sẽ dễ kiểm soát ngân sách, hạn chế phát sinh và đảm bảo công trình hoàn thiện đúng chất lượng, công năng cũng như thẩm mỹ mong muốn.
