Đọc nhiều báo chí, thấy xu hướng năm nay là đầu tư bất động sản dễ kiếm lời. Tôi chẳng thèm, có đống tiền không lo mua bán nho nhỏ, không gửi tiết kiệm thì đi du lịch cho hết chứ không bao giờ chơi trò ném tiền vô nhà đất. Và đây là 5 lý do:





1. Bên trong - bên ngoài, tốt xấu khó phân biệt. Mọi tính khả thi chỉ là một bức tranh tự phác họa



Nhiều dự án, khi thiết kế thì có trường học, trung tâm thương mại hoành tráng, khu ẩm thực…nhưng khi đi vào hoạt động thì lại không khả thi, bỏ hoang. Lý do là nhu cầu của người dân trong dự án và trong khu vực không phù hợp, không đủ để duy trì và đảm bảo hiệu quả hoạt động cho các khu chức năng đó. Điều này không loại trừ khả năng chủ dự án cố tình vẽ ra để hấp dẫn người mua
Thứ hai, viễn cảnh tương lai nhà nước sẽ làm cầu, mở rộng đường qua dự án. Rất nhiều trường hợp nhà mua đã lâu mà cầu không thấy đâu. Khách hàng thường xuyên bị môi giới lừa, tô đẹp cho dự án.



Chọn căn hộ có thể là gần chỗ làm, trường học của con cái, hợp hướng, quen thuộc về lối sống, ăn uống, phí dịch vụ hợp lý…Trong khi đó, chọn căn hộ để cho thuê phải dựa trên nhu cầu và sở thích của người thuê mà đa phần là người nước ngoài. Tiêu chí những người nước ngoài thường sẽ là “view” đẹp, không phải gần chỗ làm của chủ căn hộ mà phải gần nơi có nhiều người nước ngoài làm việc, diện tích nhỏ, tiện ích, gần khu phục vụ kiểu “Tây”.



Ai là người đảm bảo chất lượng cho nhà đất mà chúng ta đầu tư mua? Hầu như những dự án hiện nay, người ta cũng chỉ cần bán để lấy tiền ngay lúc đó. Có ai đời rảnh rỗi còn lo cho giá trị nhà đất của mà khách hàng đã mua.



Cho nên, người mua chỉ thấy được lợi trước mắt qua lời đồn đại rằng nhà đất luôn tăng giá trị, mua được thì mua ngay bây giờ để giá rẻ sau này muốn ở thì ở, bán được thì sinh lời tha hồ mà hưởng. Mấy ai suy nghĩ thấy được tương lai là nhà cửa rất mau xuống cấp, chiêu trò che mắt đầy ra (nào là chủ đầu tư giới thiệu sai sự thật, môi giới thổi phồng giá trị, bên cạnh đó còn có nhà thầu gian lận nguyên vật liệu, xây dựng dối trá). Chọn không khéo là ở không được mà bán cũng chẳng ai mua.



2. Đối thủ cạnh tranh xếp hàng dài



Ở đây có thể chia ra cạnh tranh nội (tự chính bất động sản chứa nhiều yếu tố bất khả thi) và cạnh tranh ngoại (bị lấn át bởi dự án khác).



Chọn dự án tốt ở khu trung tâm thì giá nhà đất quá cao, mức sinh lời thấp, sau này muốn cho thuê hay bán gì cũng khó vì đối tượng khách hàng bị giới hạn. Chưa kể mua bán không xong, phải sinh sống ở khu này thì tốn kém chi phí sinh hoạt sẽ rất lớn.



Còn nếu chọn dự án ở xa, muốn đáp ứng các tiêu chí thiết kế đẹp, xây dựng kiên cố, chất lượng bền và giá rẻ thi lại bị nhược điểm là môi trường xung quanh ô nhiễm, ngập nước, dân trí thấp, thiếu tiện ích, thưa thớt người và an ninh trật tự cũng chẳng được đảm bảo. Cộng thêm những nơi này thường nằm trong vùng giải tỏa, quy hoạch. Ở đây, nếu may mắn không bị rơi vào vùng giải tỏa không đền bù, thì cũng dễ sa vào trường hợp phải bán lại giá thấp hơn lúc mua trước đó.



Rồi cứ nghĩ đi thời giờ ai cũng đổ xô đi mua nhà đất như vậy thì ai là người mua. Ai biết được nếu mai mốt mọc ra thêm nhiều dự án mới, người ta liệu có chọn mua của chúng ta? Không có khách hàng, có thì cũng bị dành giật thì làm sao có chỗ cho mình “dung thân”.



3. Rủi ro bất khả kháng



Đây là rủi ro khó kiểm soát, nhưng khách hàng cần biết để có dự liệu trước.
Nào đâu có chuyện mua nhà đất xong, quăng ở đó rồi khi nào có ai mua/thuê thì mới giao dịch. Luật pháp quy định phải nộp thuế thu nhập từ cho thuê BĐS, không sử dụng, không kinh doanh được mà còn tốn thêm chi phí kiểu này thì có lợi hay hại?


4. Chiêu mới của BĐS



Với hình ảnh một căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng vừa có thể sử dụng trong những kỳ nghỉ vừa có thể giao lại cho công ty quản lý khai thác cho thuê là đã thấy hấp dẫn. Tuy nhiên, nếu quả thực hấp dẫn thì liệu chủ đầu tư có cần bán cho khách hàng hay họ sẽ giữ lại để độc quyền khai thác?



Khách hàng cần xem xét kỹ về hiệu quả khai thác kinh doanh trên số tiền bỏ ra. Mỗi năm đi du lịch mấy lần, nếu sử dụng căn hộ, biệt thự đó thì tiết kiệm được bao nhiêu, trừ chi phí thuê công ty khai thác, quản lý, chi phí bảo dưỡng, bảo trì trang thiết bị nội thất…thì mỗi năm thu về bao nhiêu?



BĐS du lịch đang mọc nhanh như nấm vượt xa nhu cầu khách du lịch thì giá cho thuê, thu nhập từ cho thuê sẽ còn gì là hiệu quả?



5. Hợp đồng mua bán cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro



Chủ dự án mở bán thường phải sử dụng rất nhiều đội ngũ chuyên nghiệp, phương tiện thông tin đaị chúng thì mới bán được hàng. Thêm vào đó nhiều dự án bán theo hình thức đa cấp, giới thiệu thông qua các khóa học, buổi chia sẻ thì trong lúc đó, họ có thể tổ chức cài cắm người vào chính các lớp học để tạo ra tâm lý đám đông tăng độ nóng sốt ảo cho các dự án.



Một vấn đề khác cũng hay gặp phải đó là nguy cơ mắc bẫy tài chính. Nhìn chung cứ 100 hợp đồng mua bán bất động sản thì đã có đến 80 hợp đồng vay ngân hàng. Tiền vay quá 50% giá trị căn nhà, lãi trả ngân hàng hàng tháng vượt hơn 50% tổng thu nhập là quá nhiều.



Bởi vậy mà “bút sa gà chết”, ký hợp đồng mua xong, chỉ có cách bán lại cho chính người quen, người thân, bạn bè của mình. Không đầu tư - kinh doanh gì khác để sinh thêm tiền đã đành, cũng không gửi tiết kiệm để bảo toàn được vốn như vậy khác gì đem hết công sức đi đổ sông đổ biển. Thay vì vậy, lấy tiền đi du lịch, đi vui chơi giải trí các thứ, đồng tiền sẽ ý nghĩa hơn./.