Mời các bạn định công cho ý kiến http://www.vtc.vn/1-297117/kinh-te/gop-von-bds-tien-trao-sao-chao-chua-muc.htm
Góp vốn BĐS: Tiền trao, sao "cháo" chưa múc?
22/08/2011 06:36
(VTC News) - Ngay sau khi nhiều khách hàng mua dự án Vân Canh CT1 và CT2 có đơn kiến nghị gửi báo điện tử VTC News về việc Công ty Cổ phần bất động sản AZ (gọi tắt là AZ Land) lập lờ trong hồ sơ mua bán nhà, nhiều khách hàng tại dự án AZ Sky Định Công cũng gửi đơn phản ánh về việc AZ Land huy động vốn sai so với quy định.
Bán căn hộ không có hồ sơ
Theo hợp đồng của AZ Land ký với anh B.T.H, công ty này huy động vốn cho dự án AZ Sky Định Công từ ngày 2/4/2010, điều đáng nói là thời điểm này tất cả các giấy tờ liên quan đến việc bán căn hộ đều không có hồ sơ gì hết. Cũng theo anh H, dự án AZ Sky Định Công đã chính thức ký hợp đồng huy động vốn với nhiều khách hàng từ năm 2009.
Góp vốn BĐS: Tiền trao, sao "cháo" chưa múc?

Cụ thể, dự án chưa có các giấy tờ như: Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 khu chung cư (Tổng mặt bằng, chiều cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất …); hồ sơ dự án đầu tư (thuyết minh dự án và thiết kế cơ sở được thẩm định và phê duyệt); tính toán các chi phí tổng mục đầu tư xây dựng công trình: chi phí xây dựng, thiết bị, chi phí khác; chi phí phải nộp cho nhà nước: Thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển quyền sử dụng đất (đất công nghiệp sang đất ở), VAT…..
Đặc biệt, đây là lô đất nằm trong diện tích đất chuyển đổi sử dụng mục đích từ đất công nghiệp sang đất xây nhà ở, nhưng thời điểm huy động vốn lại chưa được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt.
Theo đó, hợp đồng huy động vốn được ký kết từ năm 2009, nhưng đến tận giữa tháng 8/2010 mới có Công văn số 6934/UBNDTP xem xét chấp thuận chuyển mục đích sử dụng lô đất. Sau đó, ngày 20/10/2010, UBND TP Hà Nội mới có Công văn số 8392/UBND-XD cho phép chuyển mục đích sử dụng lô đất để xây dựng dự án AZ Sky. Như vậy, sau hơn 1 năm huy động vốn, dự án mới được UBND TP Hà Nội phê duyệt cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
http://farm.vtc.vn/media/vtcnews/2011/08/22/phieuthuaz.jpg
Góp vốn BĐS: Tiền trao, sao "cháo" chưa múc?
Phối cảnh AZ Sky Định Công. Ảnh: AZ Land
http://farm.vtc.vn/media/vtcnews/2011/08/22/azskydinhcong_1.jpg
Theo phản ánh của một số khách hàng tại dự án AZ Sky Định Công, đến ngày 05/06/2011, một số nhà đầu tư mới nhận được thư thông báo của AZ Land là đã có thêm Công văn số 48/UBND ngày 17/01/2011 của UBND quận Hoàng Mai chuyển mục đích sử dụng lô đất.
“Công ty AZ Land hứa trong vòng 3 tháng tới sẽ xin giấy phép xây dựng và quy hoạch tổng mặt bằng 1/500. Đây chỉ là văn bản chấp thuận về mặt chủ trương cho phép chuyển đổi đất Công nghiệp (CN1) sang đất ở chứ chưa hề có 1 quyết định chính thức nào”, anh H, một khách hàng tại AZ Sky Định Công nói.
Ngoài ra, theo anh H, hợp đồng vay vốn của những người mua trước 2011 có thời hạn 9 tháng, còn mua trong năm 2011 có thời hạn 12 tháng, tuy nhiên, phía AZ Land tự động gia hạn thêm 6 tháng nữa nếu dự án vẫn chưa được triển khai.
“Thông tin mập mờ, khi có người hỏi thì trả lời và không thống nhất, lúc thì bảo đầu năm 2011 khởi công, lúc thì qua Tết hoặc 3 - 6 tháng nữa sẽ khởi công, thậm chí nhân viên còn khẳng định chắc chắn là đang khoan thăm dò trong khi thực tế AZ Land chưa hề có bất kì động thái nào triển khai”, anh H bức xúc nói.
Góp vốn BĐS: Tiền trao, sao "cháo" chưa múc?
Góp vốn BĐS: Tiền trao, sao "cháo" chưa múc?
Hồ sơ ký với khách hàng tháng 4/2010, nhưng đến tận tháng 8/2010, dự án mới được UBND TP Hà Nội phê duyệt cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Điều đáng nói, mặc dù hợp đồng huy động vốn ký với Công ty AZ, nhưng khu đất thực hiện dự án lại được giao cho Công ty TNHH Đá quý Thế giới và Tập đoàn Đầu tư phát triển nhà và đô thị Việt Nam (HUD) làm chủ đầu tư cấp 1.
Tại các văn bản phía AZ Land cung cấp cho khách hàng, đều không thấy sự hiện diện tên của công ty AZ Land tại dự án này. Cụ thể, tại văn bản số 5937/UBND-XD của UBND TP Hà Nội do Phó Chánh văn phòng Nguyễn Văn Thịnh ký ngày 19/7/2011 ghi rõ: “Sau khi xem xét ý kiến của Sở Xây dựng tại Công văn số 4630/BC-SXD-TTr ngày 6/7/2011 báo cáo kết quả kiểm tra tình hình thực hiện dự án tại lô đất CN1 thuộc khu đô thị Định Công và yêu cầu Công ty TNHH Đá quý Thế giới liên hệ với các Sở, ngành chức năng, Tập đoàn Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đề hoàn tất hồ sơ, thủ tục triển khai thực hiện dự án”.
“Để làm khách hàng tin tưởng vào tính khả thi của dự án, phía AZ Land có thời điểm còn đưa máy xúc, máy ủi đến đặt tại khu đất CN1 (Định Công). Tuy nhiên, đến giờ dự án vẫn chưa được khởi công”, anh H cho biết.
Sai vì Nghị định 71 ra đời sau?!
Lý giải về việc chậm trễ thi công so với hợp đồng, ông Bùi Viết Sơn, Chủ tịch hội đồng quản trị công ty Cổ phần bất động sản AZ cho rằng, do dự án phải qua 2 lần chuyển đổi (chuyển đổi chủ đầu tư và chuyển đổi mục đích sử dụng đất) nên mới kéo dài thời gian hơn so với dự kiến.
Lý giải về việc dự án chưa có đầy đủ giấy tờ, ông Sơn cho rằng, theo Nghị định 71 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết và thi hành luật nhà ở, trước khi lập dự án phát triển nhà ở, chủ đầu tư phải tổ chức lập và trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nơi có dự án phát triển nhà ở phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng thì mới được huy động vốn và xây móng xong mới được ký hợp đồng mua bán.
Tuy nhiên, thời điểm AZ huy động vốn cho dự án AZ Sky Định Công là năm 2009, khi đó Nghị định 71 chưa được ban hành và có hiệu lực (Nghị định 71 có hiệu lực từ ngày 8/8/2010). Vì vậy, việc huy động vốn như vậy là không vi phạm Nghị định 71.
Về việc chuyển đổi chủ đầu tư, ông Sơn cho rằng, Công ty TNHH Đá quý Thế giới và công ty AZ là đồng chủ đầu tư. Hai bên cùng hợp tác đầu tư, 1 bên là bán hàng góp vốn, 1 bên thì hoàn thiện thủ tục để chuyển giao dự án.
“Việc chuyển đổi giữa HUD và AZ Land là đơn giản, hiện nay AZ Land chỉ chờ Sở kiến trúc phê duyệt quy hoạch thì sẽ đấu nối ngay với HUD. Hợp đồng chuyển giao từ HUD sang công ty TNHH Đá quý Thế giới là đúng luật, hiện việc chuyển giao hạ tầng kỹ thuật đã bàn giao xong, cuối năm nay sẽ khởi công dự án”, ông Sơn khẳng định.
Tuy nhiên, việc làm hợp đồng huy động vốn khi dự án chưa hoàn tất các giấy tờ thủ tục là vi phạm Pháp luật Hợp đồng dân sự. “Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng cho tài sản; làm hoặc không làm một việc, dịch vụ hoặc các thoả thuận khác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng”.
Do vậy, khi chưa có tài sản (dự án) đã làm hợp đồng huy động vốn là vi phạm hợp đồng dân sự.
Trích Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở
Điều 5. Yêu cầu đối với dự án phát triển nhà ở
1. Trước khi đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm cả nhà ở được xây dựng trong khu đô thị mới), chủ đầu tư phải đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư (trừ trường hợp phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này), tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và các quy định của pháp luật có liên quan.
2. Trước khi lập dự án phát triển nhà ở, chủ đầu tư phải tổ chức lập và trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nơi có dự án phát triển nhà ở phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp nơi có dự án đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt và chủ đầu tư không có đề xuất điều chỉnh hoặc trường hợp không phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng.
Trình tự, thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng và đồ án quy hoạch này phải được công bố công khai theo quy định tại Điều 81 của Nghị định này.
3. Dự án phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, thiết kế đô thị, phù hợp với chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương và đáp ứng các yêu cầu về phát triển nhà ở quy định tại Điều 24, Điều 25 và Điều 26 của Luật Nhà ở.
4. Việc thiết kế nhà ở trong dự án phát triển nhà ở phải phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn thiết kế nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định này.
5. Đối với dự án phát triển khu nhà ở thì phải được xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội; đối với dự án phát triển nhà ở độc lập thì phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.
6. Nội dung hồ sơ dự án phát triển nhà ở bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này.
Châu Anh