Hồ sơ cá nhân: ohohlala123 - Cộng Đồng Phụ Nữ Việt Nam

Mình có một số góp ý với với bạn chủ topic và các bạn đang quan tâm đến dự án với tinh thần đóng góp để cùng xây dựng như sau:
1.Dự án bạn đang tính xây 8 tầng : Nhà dân chỉ được cấp 4 hoặc 5 tầng thôi. Bạn đã làm việc về vấn đề thủ tục xin cấp 8 tầng chưa? Theo mình được biết kể cả các chung cư mini đang có trên thị trường mà chủ đầu tư có mối quan hệ khá với bên cấp phép đó mà họ chỉ cấp được có 6 tầng trong phép. Còn cùng lắm xây chui thêm 1 tầng thôi, 1 tầng chui này họ không bán được với giá ngoài tt đâu mà để cho người nhà ở, hoặc bán rất rẻ theo kiểu ko có giấy tờ.
Nên dự án này của các bạn với trường hợp chỉ cấp 5 tầng thì giá tiền gấp 2 lên. Nên buộc các bạn phải tìm hiểu liên hệ bên cấp phép trước khi tiến hành đặt cọc mua đất.
Và quận Hoàng Mai là quận khó khăn trong việc cấp các thủ tục.
2.Trong chi phí của bạn tính xây 8 tầng, mình chưa nhìn thấy mục tiền hạch toán cho chi phí thang máy, và diện tích thang máy. Nếu giả sử bạn được cấp 8 tầng , chi phí thêm cho mục này khoảng 300 – 400 tr.( Điều băt buộc của luật xd là trên 6 tầng cần có thang máy)
3. Chi phí 3 tr/1m2 xây thô. Bạn đã tính đến hoàn thiện các khu chung như sơn, trát, cầu thang, điện nước, cửa, bể… Với đất diện tích như bạn định tính, chi phí cho mục này thêm khoảng ít nhất 300 tr. Các khoản này nó không nằm trong tiền xây thô đâu nhé.
4.Chi phí phường, xã, cấp phép, phát sinh ….: mục này không dưới 200 triệu.
Tổng hợp 4 mục 1+ 2+3+4 bạn chia đều cho số căn hộ được xây. Như vậy ra được giá thành xây thô cho 1 căn của dự án.
5. So sánh với giá thành thị trường: Hiên nay ccmn đang bán trên tt thì ở trung tâm nội thành như Đống Đa, Giảng Võ, Ngã tư Sở 1 căn giao động từ 1 tỷ - 1,2 tỷ cho 1 căn 35m2. Các quận ngoại thành xa hơn thì giá chỉ 700 tr – 900 triệu.
Ở Hoàng Mai là quận xa rồi. Nếu giá thành khi trên giấy tờ ước tính mà không nhỏ hơn con số 700 – 900 triệu khoảng được tối thiểu 250 triệu sau khi hoàn thiện thì không nên thực hiện. Bài toán kinh tế đặt ra nên mua sẵn tốt hơn vì hạn chế được rủi ro, kiểm soát……
6. Sau khi cân nhắc trên giấy tờ tính chắc các khả năng thực hiện đưa giá thành về hấp dẫn hơn 250 triệu thì mới nên tính đến các khâu triển khai, kiểm soát. Điều bắt buộc khi triển khai là phải có 2 3 bạn nhóm trưởng cần có kinh nghiệm xây dựng và kinh nghiệm sử lý thủ tục ngoại giao. Nếu không dự án của các bạn ở trong cảnh cha chung không ai khóc, và việc trì trệ hoặc có người xung phong làm mà không biết việc thì cũng ko xong. Việc chung đụng 2 3 hộ đã khó, giờ 15 hộ là 15 ý kiến càng khó. Nên nếu giá thành căn hộ không ưu đãi hơn nhiều so tt thì sẽ khó mà thực hiện. Hoặc sẽ chết kẹp đống tiền mua đất nằm đó lúc đó giải quyết làm sao? Và xây dựng là luôn phát sinh nhiều chi phí, giá thành căn hộ của các bạn liệu sau khi hoàn thiện là sẽ bao nhiêu điều đó các bạn phải hạch toán kỹ.
Còn với tớ, nếu bản thân tớ tham gia, tớ nghĩ phải đưa về con số giảm hơn so mặt bằng tầm trên 350 triệu mới đủ sức hấp dẫn tớ tham gia. Nếu không trên giấy tờ đang tính 250 tr nhưng khi thực hiện thêm 1 số khoản phát sinh coi như công sức vất vả của 5 6 tháng là vô nghĩa và thậm chí còn có khi thành 1 căn hộ còn cao giá tiền hơn so với ngoài thị trường bán . Vậy việc đương đầu với những khó khăn phức tạp có xứng đáng ko?
Hiện nay trên tt là các chủ đầu tư họ xây ccmn họ lãi do họ tìm đất rẻ, xây vượt số tầng trái phép, chi phí ngoại giao họ thấp vì họ làm nhiều cái, chi phí xây dựng cũng thấp hơn vì họ quen mối…. tất cả những điều đó làm cho giá thành căn hộ họ đưa ra được mức hợp lý.
Và bản thân nhóm triển khai, cũng nên cân nhắc các chi phí này thật cụ thể để tính. Làm sao trên giấy tờ đã phải nhìn thấy lợi hơn nhiều thì mới thành công được. Chứ trên giấy tờ đã thấy = giá thị trường thì mình đảm bảo khi đi vào hoàn thiện thực tế, các bạn còn vỡ mộng nhiều hơn.
Đây là điều góp ý chân thành của mình với các bạn trong topic. Dẫu gì cũng mong và chúc các bạn cùng nhau để tạo nhóm xây được căn nhà theo mong muốn và giảm được giá thành một cách tối đa hiệu quả.