Đọc xong bài viết này mới thấy có nhiều điều về luật mà người mua nhà chưa nắm được. Đọc để tránh bị mất tiền oan các mẹ nhé!


Có một thực tế là rất nhiều chủ đầu tư các dự án chung cư tính thuế giá trị gia tăng (VAT) bằng 10% giá trị hợp đồng. Nhìn qua có vẻ bình thường, nhưng thực tế cách tính này vi phạm quy định hiện hành và nguy hiểm hơn là gây thiệt hại cho các khách hàng mua nhà. Nội dung chi tiết sẽ được trình bày ở bài viết dưới đây.


Nếu chủ đầu tư của dự án bạn đang hoặc đã mua không xác định giá đất được trừ để tính thuế VAT mà tính trực tiếp thuế VAT trên toàn bộ giá trị hợp đồng, bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại để yêu cầu chủ đầu tư bồi thường phần chênh lệch dôi dư.


Xin nhắc lại, người mua nhà gặp phải trường hợp chủ đầu tư không xác định giá đất được trừ để tính thuế VAT mà thực hiện tính thuế VAT trên toàn bộ giá trị hợp đồng có thể khiếu nại để yêu cầu chủ đầu tư phải tính toán lại.




I. Vậy tính thuế VAT thế nào mới là chính xác?


Theo quy định tại Thông tư 06/2012/TT-BTC thì giá tính thuế VAT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá chuyển nhượng bất động sản (hay còn gọi là giá trị hợp đồng) trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế VAT. Do đó, các doanh nghiệp phải xác định được giá đất được trừ để tính thuế VAT cho khách hàng mua nhà/đất. Điều này đồng nghĩa với việc thuế VAT sẽ giảm đi, người mua nhà sẽ được mua với giá thấp hơn khá nhiều so với cách tính thông thường trong khi chủ đầu tư cũng dễ dàng bán được hàng hơn (do giá thấp hơn)




II. Vậy làm thế nào để xác định giá đất được trừ để tính thuế VAT?


Đối với các dự án được Nhà nước giao đất, giá đất được trừ là tổng số tiền sử dụng đất phải nộp và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.


Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất được trừ chính là giá đất trúng thầu.


Trường hợp thuê đất, giá đất được trừ là tiền thuê đất và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng.


Trường hợp nhận chuyển nhượng từ tổ chức/cá nhân khác, giá đất được trừ là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất


Trường hợp không thể xác định được giá đất thì giá đất được trừ là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm ký hợp đồng


Trường hợp doanh nghiệp tham gia theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT), đổi đất lấy hạ tầng thì giá đất được trừ là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT


Trường hợp đất dự án của doanh nghiệp được là kết quả của việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp của người dân, thì giá đất được trừ là giá đất nông nghiệp của người dân cộng với khoản tiền phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân nộp hộ cho người nông dân.


Đối với trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế VAT là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng. Trong trường hợp này, giá đất được trừ được tính theo tỷ lệ (%) của số tiền thu theo tiến độ thực hiện dự án trên tổng số tiền theo hợp đồng hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng với giá đất được trừ theo quy định.



Riêng đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp (sau đây gọi chung là Nhà chung cư) (trừ trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ) thì theo quy định tại Thông tư số 117/2004/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư 93/2011/TT-BTC) giá đất được trừ để tính thuế VAT được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng như sau:


Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng.



Trường hợp nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ.


Tóm lại, với cách tính theo quy định nhà nước, số tiền thuế VAT mà người dân phải nộp thấp hơn đáng kể so với số thuế mà các chủ đầu tư yêu cầu (là 10% trên tổng giá trị hợp đồng). Trường hợp bạn đã nộp thuế VAT trên toàn bộ giá trị hợp đồng thì bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả lại phần dôi dư.



Nếu bạn có kinh nghiệm trong lĩnh vực này hoặc am hiểu về luật pháp xin vui lòng chia sẻ với mọi người!