Xây dựng nhà 3 tầng là lựa chọn phổ biến tại các khu đô thị nhờ khả năng tối ưu diện tích đất và đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt của gia đình. Tuy nhiên, để chủ động tài chính, gia chủ cần có phương pháp dự toán rõ ràng ngay từ giai đoạn chuẩn bị. Việc nắm được các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 3 tầng giúp hạn chế phát sinh và lựa chọn phương án xây dựng phù hợp với ngân sách.
Bên cạnh hình thức tự thuê nhân công, mua vật tư, nhiều gia đình hiện nay lựa chọn xây nhà 3 tầng trọn gói để đơn giản hóa quá trình quản lý. Nhà thầu sẽ đảm nhận từ khâu chuẩn bị, thi công phần thô đến hoàn thiện theo phạm vi hợp đồng. Vậy chi phí được tính như thế nào và cần lưu ý những khoản nào?
Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 3 tầng
Không có một mức giá cố định áp dụng cho mọi công trình nhà 3 tầng. Tổng ngân sách phụ thuộc vào diện tích, thiết kế, điều kiện thi công, chất lượng vật liệu và mức độ hoàn thiện.
Diện tích xây dựng
Diện tích là cơ sở quan trọng nhất khi tính chi phí. Thông thường, nhà thầu sẽ tính theo tổng diện tích xây dựng thay vì chỉ lấy diện tích đất.
Tổng diện tích có thể bao gồm móng, các tầng, sân thượng, mái và một số hạng mục phụ trợ. Chẳng hạn, một căn nhà có diện tích đất 60 m² nhưng xây dựng 3 tầng thì diện tích tính giá có thể lớn hơn nhiều sau khi cộng hệ số phần móng và mái.
Vì vậy, gia chủ cần cung cấp chính xác kích thước khu đất, số tầng, loại móng và phương án mái để có dự toán sát thực tế.
Kiểu kiến trúc
Nhà 3 tầng hiện có nhiều phong cách như hiện đại, tối giản, tân cổ điển hoặc cổ điển. Mỗi phong cách yêu cầu kỹ thuật và mức độ hoàn thiện khác nhau.
Nhà hiện đại thường có hình khối đơn giản, hạn chế chi tiết trang trí nên có thể kiểm soát ngân sách tốt hơn. Trong khi đó, nhà tân cổ điển thường phát sinh thêm chi phí ở phào chỉ, cột, lan can, cửa và các chi tiết trang trí.
Chất lượng vật tư
Vật tư xây dựng có nhiều phân khúc giá. Cùng một hạng mục nhưng sự khác biệt về thương hiệu, chủng loại và tiêu chuẩn kỹ thuật có thể khiến ngân sách thay đổi đáng kể.
Các nhóm vật tư cần dự toán gồm xi măng, cát, đá, thép, gạch xây, gạch lát, sơn, thiết bị điện nước, cửa, thiết bị vệ sinh và vật liệu trang trí.
Do đó, thay vì chỉ quan tâm đến đơn giá thấp, gia chủ nên xác định trước mức chất lượng mong muốn để lựa chọn vật tư đồng bộ.
Cách tính chi phí xây nhà 3 tầng
Một trong những phương pháp phổ biến là tính dựa trên tổng diện tích xây dựng nhân với đơn giá thi công.
Công thức tổng quát:
Chi phí xây dựng = Tổng diện tích xây dựng × Đơn giá/m²
Trong đó, tổng diện tích xây dựng được xác định bằng diện tích từng tầng cộng với phần diện tích móng, mái, sân hoặc các hạng mục khác theo hệ số quy đổi của nhà thầu.
Ví dụ, giả sử một căn nhà có diện tích sàn 60 m² và xây 3 tầng. Phần diện tích 3 tầng là:
60 × 3 = 180 m²
Nếu phương án móng và mái được tính thêm theo hệ số tương ứng thì tổng diện tích tính giá sẽ cao hơn 180 m².
Giả sử tổng diện tích sau quy đổi là 220 m² và đơn giá thi công là X đồng/m², ngân sách xây dựng dự kiến sẽ là:
220 × X = tổng chi phí dự kiến.
Đây chỉ là công thức minh họa. Đơn giá thực tế cần được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế, địa điểm xây dựng, loại móng, vật tư, phạm vi công việc và tiêu chuẩn hoàn thiện.
Dự toán theo từng nhóm chi phí
Để kiểm soát ngân sách tốt hơn, gia chủ nên chia chi phí xây nhà 3 tầng thành các nhóm:
- Chi phí thiết kế kiến trúc và kết cấu.
- Chi phí xin phép xây dựng nếu phát sinh.
- Chi phí thi công phần móng.
- Chi phí xây dựng phần thô.
- Chi phí nhân công.
- Chi phí hoàn thiện.
- Chi phí hệ thống điện, nước.
- Chi phí cửa và lan can.
- Chi phí thiết bị vệ sinh.
- Chi phí nội thất.
- Chi phí sân thượng, mái, sân trước và các hạng mục phụ.
- Khoản dự phòng cho những phát sinh ngoài dự kiến.
Cách chia này giúp gia chủ biết ngân sách đang được sử dụng vào đâu và dễ dàng điều chỉnh những hạng mục chưa thực sự cần thiết.
Có nên chọn xây nhà 3 tầng trọn gói?
Xây nhà 3 tầng trọn gói là hình thức chủ đầu tư ký hợp đồng với một đơn vị để thực hiện nhiều hoặc toàn bộ công đoạn của dự án, tùy phạm vi thỏa thuận.
Ưu điểm lớn nhất là giảm áp lực quản lý. Thay vì phải tự tìm đội thợ, mua từng loại vật tư và giám sát từng công đoạn, gia chủ có một đầu mối chịu trách nhiệm chính.
Hình thức này cũng giúp việc dự toán thuận tiện hơn vì nhà thầu có thể xây dựng bảng báo giá dựa trên hồ sơ thiết kế và phạm vi thi công. Nếu hợp đồng quy định rõ chủng loại vật tư, tiêu chuẩn kỹ thuật, khối lượng và điều kiện phát sinh, gia chủ sẽ dễ kiểm soát ngân sách.
Tuy nhiên, không nên lựa chọn nhà thầu chỉ dựa vào tổng giá thấp nhất. Một báo giá quá thấp có thể chưa bao gồm đầy đủ hạng mục hoặc sử dụng vật tư khác với kỳ vọng của chủ nhà.
Trước khi ký hợp đồng, cần kiểm tra kỹ:
- Phạm vi công việc nhà thầu đảm nhận.
- Chủng loại và thương hiệu vật tư.
- Cách tính diện tích xây dựng.
- Đơn giá áp dụng cho từng hạng mục.
- Tiến độ thi công.
- Điều khoản thanh toán.
- Quy định về thay đổi thiết kế.
- Cách xử lý các hạng mục phát sinh.
- Trách nhiệm bảo hành sau khi bàn giao.
Một hợp đồng càng chi tiết thì khả năng hạn chế tranh chấp và phát sinh chi phí càng cao.
Kinh nghiệm tối ưu ngân sách khi xây nhà 3 tầng
Muốn kiểm soát ngân sách, gia chủ nên lập kế hoạch trước khi khởi công thay vì vừa xây vừa quyết định. Trước tiên, cần xác định tổng ngân sách tối đa và phân bổ theo từng nhóm hạng mục.
Thiết kế cũng cần được tối ưu ngay từ đầu. Những thay đổi về công năng, kết cấu hoặc mặt tiền sau khi thi công có thể làm tăng chi phí đáng kể. Vì vậy, cần thống nhất mặt bằng, số phòng, vị trí cầu thang, khu vệ sinh, hệ thống điện nước và phong cách kiến trúc trước khi triển khai.
Về vật tư, nên lựa chọn sản phẩm có chất lượng phù hợp với công năng thay vì chạy theo vật liệu đắt tiền ở tất cả hạng mục. Những khu vực cần độ bền cao nên được ưu tiên đầu tư, trong khi các chi tiết trang trí có thể cân đối theo ngân sách.
Ngoài ra, nên chuẩn bị một khoản dự phòng. Công trình thực tế có thể phát sinh do nền đất yếu, thay đổi vật liệu, điều chỉnh thiết kế hoặc điều kiện thi công. Một khoản dự phòng hợp lý sẽ giúp gia chủ chủ động hơn khi có vấn đề bất ngờ.
Đối với hình thức xây nhà 3 tầng trọn gói, việc so sánh ít nhất một vài báo giá có cùng phạm vi công việc cũng rất quan trọng. Không nên so sánh đơn giá/m² một cách đơn lẻ mà cần đối chiếu toàn bộ bảng vật tư và hạng mục đi kèm.
Tính chính xác chi phí xây nhà 3 tầng không đơn giản là lấy diện tích sàn nhân với một mức giá cố định. Gia chủ cần tính tổng diện tích xây dựng, xác định loại móng và mái, lựa chọn phong cách kiến trúc, chất lượng vật tư và phạm vi hoàn thiện. Đồng thời, việc lập dự toán chi tiết theo từng hạng mục sẽ giúp kiểm soát ngân sách hiệu quả hơn.
Nếu ưu tiên sự thuận tiện và muốn giảm khối lượng công việc quản lý, xây nhà 3 tầng trọn gói là phương án đáng cân nhắc. Tuy nhiên, cần lựa chọn nhà thầu có năng lực, báo giá minh bạch và hợp đồng quy định rõ vật tư, tiến độ, phạm vi công việc cũng như trách nhiệm bảo hành. Một kế hoạch tài chính được chuẩn bị kỹ ngay từ đầu sẽ giúp quá trình xây dựng diễn ra chủ động, hạn chế phát sinh và tạo ra công trình phù hợp với nhu cầu sử dụng lâu dài.
