Khi tham khảo chi phí thiết kế khách sạn 3 sao, nhiều người thường nhìn ngay vào đơn giá/m². Nhưng thực tế, hai công trình cùng là khách sạn 3 sao, thậm chí có diện tích một sàn tương đương, vẫn có thể có tổng chi phí thiết kế khác nhau.
1. Quy mô và tổng diện tích công trình
Quy mô càng lớn thì khối lượng thiết kế càng nhiều. Tuy nhiên, không nên chỉ lấy diện tích một sàn nhân với số tầng để tính chi phí.
Các phần như móng, tầng hầm, ban công, mái... có thể được áp dụng hệ số khác nhau để quy đổi về tổng diện tích xây dựng quy đổi. Đây mới là cơ sở phù hợp hơn để tính chi phí thiết kế.
2. Phương án móng
Cùng một diện tích sàn nhưng công trình sử dụng móng cọc vuông, cọc ly tâm hay móng khoan nhồi sẽ có hệ số quy đổi khác nhau.
Điều này khiến tổng diện tích tính phí có thể thay đổi dù diện tích các tầng nổi gần như không đổi. Vì vậy, khi so sánh báo giá, nên hỏi rõ cách quy đổi diện tích, thay vì chỉ so đơn giá/m².
Tầng hầm không chỉ làm tăng diện tích thiết kế mà còn kéo theo nhiều phần việc về kết cấu, chống thấm, cấp thoát nước, điện và thông gió.
B1, B2 hay bán hầm cũng không nên áp dụng cùng một hệ số. Độ sâu và phương án xây dựng thực tế sẽ ảnh hưởng đến diện tích quy đổi cũng như khối lượng triển khai.
4. Độ phức tạp của kiến trúc
Một công trình hình khối đơn giản sẽ có khối lượng triển khai khác với khách sạn có nhiều đường cong, giật cấp, mái hoặc mặt đứng phức tạp.
Tuy nhiên, thiết kế phức tạp hơn chưa chắc đồng nghĩa với hiệu quả đầu tư cao hơn. Với khách sạn kinh doanh, mặt tiền còn phải tính đến thi công, vệ sinh, bảo trì và chi phí thay thế về sau.
5. Phạm vi thiết kế nội thất
Chi phí cũng phụ thuộc vào việc chủ đầu tư chỉ triển khai kiến trúc hay thiết kế thêm nội thất.
Ví dụ, thiết kế nội thất phòng ngủ, sảnh, nhà hàng... sẽ phát sinh thêm phối cảnh, bản vẽ chi tiết và yêu cầu về vật liệu. Vì vậy, khi so sánh chi phí thiết kế khách sạn, cần kiểm tra cả danh mục hồ sơ chứ không chỉ nhìn đơn giá.
6. Mức độ mở rộng sau khi đáp ứng tiêu chuẩn
Với khách sạn 3 sao, bước đầu tiên vẫn là xác định công trình phải đáp ứng các yêu cầu của TCVN 4391:2015. Từ quy mô buồng phòng, diện tích các khu vực đến những yêu cầu về dịch vụ và trang thiết bị, tiêu chuẩn là cơ sở để tổ chức công năng ban đầu.
Sau đó, tùy mô hình kinh doanh, chủ đầu tư có thể mở rộng thêm các không gian như nhà hàng lớn, phòng hội nghị, sky bar, hồ bơi hoặc những tiện ích khác.
Những phần mở rộng này sẽ làm tăng diện tích và khối lượng thiết kế. Nhưng không phải cứ thêm nhiều hạng mục là hiệu quả hơn; cần xem xét khách hàng mục tiêu, khả năng khai thác và chi phí vận hành.
7. Mức độ chi tiết của bộ hồ sơ
Hai đơn vị có thể cùng thiết kế một công trình nhưng phạm vi và mức độ chi tiết của hồ sơ khác nhau.
Một báo giá có thể bao gồm kiến trúc, kết cấu, điện nước và dự toán; trong khi báo giá khác còn triển khai sâu phần nội thất, Spec vật liệu hoặc các hạng mục bổ sung.
Vì vậy, khi so sánh báo giá, nên đặt ba yếu tố cạnh nhau: diện tích xây dựng quy đổi - đơn giá - phạm vi hồ sơ.
Đó mới là cách nhìn tương đối đầy đủ về chi phí thiết kế. Một mức giá/m² thấp hơn chưa chắc là tổng chi phí thấp hơn nếu khối lượng hồ sơ được tính khác nhau.
Nếu đang xác định phương án thiết kế khách sạn 3 sao đẹp, nên chốt quy mô, công năng và các yêu cầu tiêu chuẩn trước, sau đó mới tính đến những phần mở rộng phù hợp với mô hình khai thác.
