Hiện nay, nguy cơ đổ vỡ cực kỳ lớn là đã có. Rất nhiều DN không thể hoàn thiện được công trình, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã bỏ chạy, hoặc là họ bán, sang nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác. "Coi chừng gói 30.000 tỷ hiện nay người dân không vay được. Coi chừng những thủ tục cho người dân vay khó quá rồi cuối cùng tập trung cho DN vay. Cho DN vay có thể có rất nhiều quyền lợi cho ngành xây dựng và ngân hàng. Cho dân vay thì rất khó, lấy tiền của người dân là người ta la lên ngay. Nhưng cho DN vay thì tôi đảm bảo gói này không dưới 10%" - Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết.


BĐS chỉ mới bắt đầu đổ vỡ...



Trong một bài viết mới đây, ông đã từng khẳng định: Hiệu ứng DN BĐS đổ vỡ mới chỉ bắt đầu. Xin ông cho biết, dựa trên cơ sở nào, sự mâu thuẫn nào từ thị trường khiến ông đưa ra nhận định đó?



Hiện nay, nguy cơ đổ vỡ cực kỳ lớn là đã có. Rất nhiều DN không thể hoàn thiện được công trình, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã bỏ chạy, hoặc là họ bán, sang nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác.



Một bài toán mà tôi đã nói cách đây 2 năm nay rồi, nhưng nhiều người không nghe và không tin. Ví dụ như một dự án mà chủ đầu tư chỉ có 200 tỷ thôi, và trong quá trình thi công xây dựng, người ta vay mượn từ nhiều nguồn gốc đất, hoặc chính nguồn gốc đất mà đang xây dựng này được thêm một vài trăm tỷ nữa. Người ta có thể mời nhà thầu thi công sau đó mua thiếu vật liệu một vài trăm tỷ nữa. Người ta có thể nhận của khách hàng một vài trăm tỷ.


Tổng cộng cái gói đó thành một nồi lẩu thập cẩm là 600 - 700 tỷ. Nhưng cuối cùng cái nồi này không hình thành được, không sử dụng được. Và khi thị trường đóng băng, DN không có tiền để tiếp tục đầu tư còn người dân thì số mua không nhiều, không đủ số lượng mua nhiều để đóng tiền. Từ đó dẫn đến ngưng thi công. Có thể là ngưng 6 tháng, ngưng 2 năm.



Trong thời gian ngưng thì DN vẫn phải thu xếp một số tiền để trả lãi cho ngân hàng. Rồi đến một lúc nào đó DN không còn tiền mặt nữa và buông xuôi luôn công trình. Khả năng là ngân hàng sẽ tịch thu để bán cho người khác hoặc chính DN sẽ bán cho người khác. Họ chấp nhận bán lỗ hẳn so với số tiền ban đầu.


Và khổ nhất chính là những khách hàng đã đặt tiền rồi, không có cách gì lấy được. Mà không lấy được và cũng không có sản phẩm sẽ đi đến việc kiện tụng rất lớn, mất an ninh, an sinh. Trong trường hợp này, tôi cũng xin khuyến cáo là người dân nên liên kết với nhau lại thành một nhóm để đi khiếu kiện. Để hô to lên cho mọi người biết, để DN không thể bán được hoặc ngân hàng cũng không phát mãi được.



Tình hình hiện nay là rất, rất nhiều dự án như vậy. Từ đó sẽ dẫn đến tình trạng lừa đảo. Ban đầu DN không biết lừa đảo, nhưng đến khi bị như vậy rồi thì bỏ chạy luôn. Đã có một số DN ở TP.HCM bỏ chạy ra nước ngoài như vậy.


Theo đánh giá của ông, nguyên nhân nào đã dẫn đến nguy cơ hàng loạt DN BĐS đổ vỡ?



Cội nguồn của nó là sản phẩm không bán được. Hiện nay, DN nào bán dưới 70% là nguy cơ. Mà bán được 70% là không dễ chút nào. Vì ví dụ như bán 70% nhưng người dân mới đóng 20 - 30% thôi, hoặc 40 - 50% thôi. Nên khi nhân lên, tổng số 70% nhân với 20 - 30 - 40% thì cũng không đủ để hoàn thiện được.



Nhiều người dân không hiểu, thấy DN xây hết bê tông, lát hết, ốp gạch hết bên ngoài nên cứ yên tâm nhưng thật ra là trống trơn. Chi phí lát gạch trong nhà, sơn nước, đi dây điện, thang máy, cứu hỏa.... là chi phí rất lớn. Nhưng người dân cứ thấy DN xây hết tòa nhà rồi nên tin tưởng đóng 70 - 80%, nhưng chính xác mới là cái vỏ thôi.



Tình trạng đóng băng đã đưa đến tồn kho rất lớn nhưng không DN nào khai đúng sự thật hết. Đây là cái thảm họa mà chính Nhà nước mình cũng không biết hay cố tình làm ngơ mà tôi đã nói mãi.



Cái nguy cơ là ở hàng tồn kho rất lớn, DN không khai đúng sự thật, rồi từ đó đưa đến tổng cộng số lượng hàng tồn kho không chính xác. Ví dụ như ngay ở TP.HCM, UBND TP.HCM vẫn đánh giá hàng tồn kho ở TP.HCM là 14.000 căn, và trong 6 tháng đầu năm đã bán 2.000 căn rồi, như vậy chỉ còn 12.000 căn. 12.000 căn là quá đơn giản. Chỉ cần đi một vòng thôi là đã chỉ ra được 12.000 căn. Tôi chỉ một dự án thôi là đã 1.000 căn rồi. Mà tôi không hiểu TP.HCM cũng như ngành xây dựng làm ngơ hay trình độ quá thấp, để rồi nghe báo cáo hoặc tự động đi tìm tòi ra TP.HCM chỉ có 14.000 căn, còn Hà Nội là 20.000 căn.



Trời ơi, nói thật là TP.HCM kể cả công trình hoàn thiện chưa bán được, hoặc là đang xây dựng dở dang, hay là mới khởi công xong móng đã lên đến cả trăm ngàn căn chứ không chỉ mười mấy ngàn căn.



Bởi vì đánh giá như vậy nên suốt 1,5 đến 2 năm vừa rồi, Bộ Xây dựng cũng như TP.HCM không thấy sự nguy hiểm của BĐS, rất dửng dưng, không có biện pháp để cứu kịp thời.



Đến đầu năm 2013, Thủ tướng vào TP.HCM rồi về Hà Nội mới ra được Nghị quyết 02. Nhưng Nghị quyết 02 đến giờ là được 6 tháng rồi nhưng có tác dụng gì đâu. Trên giấy vẫn là trên giấy, tiền giấy vẫn là tiền giấy, chưa có một cái tiền nào cả. Suốt 6 tháng rồi mà cách điều thuốc của mình, chuyển từ cho thuốc sang chế thuốc, rồi đưa cho bệnh nhân thì thực sự tình hình đã nguy hiểm vô cùng tận.



Ngoài nguyên nhân hàng tồn kho, theo đánh giá của ông, còn có những nguyên nhân nào khác?



Nguyên nhân chính sâu hơn nữa là sai thị trường. Nguyên nhân chính sâu hơn nữa là Nhà nước không ủng hộ việc nhiều căn hộ nhỏ mà cứ khăng khăng đất nước ta giàu mạnh, phải xây dựng căn hộ 70 - 80 m2, còn căn hộ 30 - 40m2 thì cấm. Nguyên nhân sâu xa nữa là định hướng không chuẩn, không đúng với thực tại của người dân. Nguyên nhân kế tiếp là DN tham lãi, khi Nhà nước làm như vậy thì ta phải biết làm cầu nhỏ giống như chúng tôi, thì lại đua nhau đi làm căn hộ 70 - 100m2 nên không bán được. Không bán được thì hàng tồn kho, hàng tồn kho thì đưa đến nợ xấu, nợ xấu thì đưa tới tiền đâu mà trả lãi hoài, không có một đồng thu mà trả riết thì hết tiền. Hết tiền thì ngưng công trình, ngưng công trình thì một lúc nào đó nó sẽ đổ vỡ. Đổ vỡ thì tôi lo nhất là đổ vỡ dây chuyền.



Một dự án đổ vỡ thì không sao, nhưng 5 - 10 dự án đổ vỡ thì sẽ kéo hết, kéo hàng loạt dự án khác đổ vỡ theo. Một DN A có thể đang tốt, 1 - 2 dự án của họ không sao. Nhưng vì một lý do nào đó, người dân rút khỏi 1 dự án thì khi DN không có tiền trả cho người dân sẽ dẫn đến việc người ta thi nhau rút khỏi 2 - 3 dự án khác, thế là tiêu.



Cũng như trong lĩnh vực ngân hàng, một chi nhánh ngân hàng sụp thì kéo theo cả ngân hàng sụp. Mà ngân hàng sụp thì kéo theo cả một loạt ngân hàng khác cũng sụp theo. Tình hình này là cực kỳ nguy hiểm.








Coi chừng gói 30.000 tỷ người dân không vay được. Coi chừng những thủ tục cho người dân vay khó quá rồi tập trung cho DN vay.


Nguy cơ chệch hướng gói kích cầu 30.000 tỷ


Vậy thực tế, tình hình thị trường BĐS TP.HCM từ đầu năm đến nay đã có chuyển biến nào đáng kể không, thưa ông?


Chưa có một sự tháo gỡ, biến chuyển nào hết. Hiện nay rất nhiều dự án xin chuyển sang NOXH, nhưng thực tế đó là những dự án đã chết lâm sàng rồi, đã chết 1 - 2 năm nay và không triển khai được. Nhưng người ta vẫn đang cố gắng vận dụng mối quan hệ để chuyển sang NOXH, hy vọng rằng sẽ vay được vài trăm tỷ, vài ngàn tỷ để "tạm sống", kéo dài sự thoi thóp thêm một vài năm nữa thôi. Và như vậy thì lại là một sự lệch pha, chệch hướng của gói 30.000 tỷ này.


Mục đích của chúng ta phải là giải quyết những dự án đang xây dựng dở dang, chưa hoàn thiện để giải quyết hàng tồn kho, chứ 30.000 tỷ không phải để đưa vào xây dựng NOXH mới.


Mục tiêu của Nghị quyết 02 là giải quyết hàng tồn kho, giải cứu BĐS. Mà cứu BĐS là không phải xây dựng mới. Bản thân các dự án đang dở dang còn đầy rẫy, đang phải ngưng, lại đi xây thêm nữa.


Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đã chia làm 3 loại sản phẩm. Sản phẩm xây dựng dở dang, sản phẩm đang thi công móng và loại chưa xây dựng thì đã ngưng trong nhiều năm và có một giai đoạn UBND TP.Hà Nội ngưng cho triển khai công trình mới, khuyến cáo không được xây dựng.


Vậy quay lại đối chiếu có thấy rõ ràng không? Nhà nước mình từ đầu quý I và đầu quý II đã bóp chặt, không cho xây dựng mới, sợ rằng xây lên thì tăng thêm hàng tồn kho. Nhưng tới giờ thì lại có một số NOXH, kể cả phía Bắc, kể cả những dự án đã chết 1 - 2 năm rồi bỗng dưng nhào vô xây dựng mới để lấy gói kích cầu, để lấy số tiền. Thậm chí có nhiều dự án làm lễ khởi công hoành tráng xong rồi cũng vắng lặng luôn. Không biết nhận được bao nhiêu tiền, nhưng khởi công xong thì im lặng. Mà giờ có bơm thêm 100 - 200 tỷ thì chắc gì đã làm nổi.


Mục đích Nghị quyết 02 là giải quyết hàng tồn kho mà cuối cùng bây giờ lại đẩy cái tồn kho lên nữa là chết rồi.


Gói tín dụng 30.000 tỷ đã triển khai được 1 tháng, nhưng người dân và nhiều DN vẫn kêu khó, không thể tiếp cận được. Cũng là một DN kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, ông có đánh giá gì về gói tín dụng kích cầu này?


Tôi đang lo là chúng ta chệch hướng. Chệch hướng thứ nhất là thay vì 30% cho DN và 70% cho người dân thì coi chừng sẽ biến thành 70% cho DN và 30% cho người dân.


Coi chừng hiện nay người dân không vay được. Coi chừng những thủ tục cho người dân vay khó quá rồi cuối cùng tập trung cho DN vay. Bởi vì một lý do rất đơn giản, cho người dân vay 300 triệu so với cho một DN vay 300 tỷ, thủ tục, hồ sơ giống nhau nhưng cho người dân vay thì phải cần có 1.000 hồ sơ, cho DN vay chỉ có 1 hồ sơ thôi.


Cho DN vay có thể có rất nhiều quyền lợi cho ngành xây dựng và ngân hàng. Cho dân vay thì rất khó, lấy tiền của người dân là người ta la lên ngay. Nhưng cho DN vay thì tôi đảm bảo gói này không dưới 10%. Hiện nay người ta vay là 14 - 15%, bỗng dưng được vay 6% trong vòng 5 năm thì lời bao nhiêu? Làm sao mà không chặn đầu được 10%.


Vậy tại sao mà người ta thích cho DN vay mà không thích cho người dân vay? Vừa làm nhiều hồ sơ, vừa cực, vừa không có tiền. Quyền lợi nằm ở đó, nên coi chừng nó sẽ chệch hướng. Thay vì 30 - 70 thì sẽ thành 70 - 30. Thay vì giải quyết hàng tồn kho thì đổ thêm vào để xây dựng mới. Coi chừng hàng tồn kho tiếp tục đợt 2 nữa. NOXH được xây mới trong đợt này và hàng tồn kho cũ còn đang chết ngắc. Đấy là cái chệch hướng của gói 30.000 tỷ.


Vậy hiện nay trong TP.HCM đã có DN nào được vay vốn trong gói 30.000 tỷ chưa, thưa ông?


Theo tôi được biết thì hiện nay mới có một số DN đăng ký thôi và đang chờ Sở Xây dựng xét duyệt. Và theo tôi, điều kiện của Sở Xây dựng cũng ngặt nghèo là đăng ký và bán với giá 10 triệu đồng/m2, tôi cho là bán không nổi.


Trước đây ông Lê Thanh Thản tuyên bố bán 10 triệu, nhưng ông ấy bán được bao nhiêu căn? Đấy là tạo ra cơn sốc. Ông ấy bán 10 căn, 20 căn thôi. Ông ấy có dám bán 1.000 căn không? Chẳng qua là để gây sốc, lấy số má, để quảng cáo cho công ty số 1 Lai Châu thôi. Chứ phải bán 500 căn mới là đáng nói.


Không làm nổi nhà với giá 10 triệu/m2. Nhiều DN tuyên bố cái đó để PR, để lấy cơ hội, lấy tiền của Nhà nước. Lấy xong rồi làm hay không thì tính sau. Tình hình DN liều đang bắt đầu xảy ra. Rất nguy hiểm.



Xin chân thành cảm ơn ông!


http://cafef.vn/thi-truong-dau-tu/ong-nguyen-van-duc-bds-chi-moi-bat-dau-do-vo-2013070508172659711ca43.chn