Vi bằng với công chứng cùng được xác nhận bởi các cơ quan có thẩm quyền, nhưng thực tế cái nào có giá trị hơn và đâu là sự khác biệt, có lẽ không phải ai cũng hiểu rõ để áp dụng đúng.
Hôm rồi có anh nọ tên Đ. tâm sự trên báo Thanh Niên rằng anh có miếng đất lớn nên chia nhỏ ra rồi cất nhà để bán. Đến khi anh làm thủ tục tách thửa nhằm thuận tiện cho việc mua bán thì biết là do diện tích quá nhỏ, không đủ điều kiện nên anh không thể thực hiện tách thửa được. Lúc này, bên mua mới đề nghị với anh rằng 2 bên cùng đến Văn phòng Thừa phát lại để lập vi bằng về việc mua bán nói trên.
Hoang mang trước quyết định có nên lập vi bằng không, anh mang thắc mắc này đi hỏi và nhờ chỉ giúp sự khác nhau giữa vi bằng với công chứng, cũng như trong trường hợp này anh cần phải làm gì để tránh phát sinh rủi ro khi giao dịch mua bán nhà đất. Sẵn thắc mắc này em giải thích luôn để các chị em hiểu nhé!
Theo quy định của pháp luật hiện hành, vi bằng và công chứng hoàn toàn khác nhau, trong đó:
- Vi bằng là văn bản ghi nhận lại các sự kiện và hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, được lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
- Còn công chứng là việc chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch dân sự bằng văn bản và tính chính xác, hợp pháp, không trái với đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại.
Xét về mặt pháp lý, văn bản công chứng có giá trị pháp lý cao hơn, được xem là chứng cứ xác nhận tính hợp pháp của các giao dịch mà không cần phải chứng minh nếu phát sinh các tranh chấp liên quan đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của đôi bên đến mức phải nhờ Tòa án giải quyết dùm. Trong khi đó, vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận lại sự kiện cũng như tình trạng vụ việc và trên thực tế giá trị của nó còn phải chờ Tòa xem xét thế nào. Do đó, vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng trong việc xác thực tính hợp pháp của giao dịch.
Mặt khác, đối với các giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để được pháp luật thừa nhận thì hợp đồng chuyển nhượng này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Luật Đất đai 2013. Vì thế, đối với giao dịch này, anh Đ. không được lập vi bằng.
Theo công chứng viên Quách Chí Đức chia sẻ gặp tình huống này, anh Đ. nên làm thủ tục điều chỉnh tăng diện tích nhà cho phù hợp với điều kiện tách thửa. Sau đó, 2 bên tiến hành thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng, sang tên và công chứng theo đúng quy định của pháp luật.
Dù vậy, thực tế việc giao dịch mua bán nhà hiện nay phát sinh 2 trường hợp thường thấy. Đó là đối với nhà đất có sổ đỏ, sổ hồng đầy đủ thì việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở diễn ra khá thuận lợi, đôi bên chỉ cần ký hợp đồng rồi ra công chứng và làm thủ tục sang tên hợp pháp. Còn đối với nhà đất không có đầy đủ giấy tờ, phần lớn được giao dịch thông qua vi bằng. Nhiều người không hiểu rõ, cứ nghĩ mua nhà được lập vi bằng là hợp pháp, trong khi bản chất không phải như vậy nên vô tình sập bẫy và bị mất tiền. Trái lại cũng có người hiểu nhưng chấp nhận vì nhà mua thông qua hình thức này thường rẻ hơn, nhưng đi kèm là rủi ro phát sinh tranh chấp rất lớn.
Vì thế, chị em nên hiểu rõ sự khác biệt về bản chất của vi bằng với công chứng trước khi giao dịch mua bán nhà đất để tránh trở thành nạn nhân sập bẫy mất tiền.
Bên cạnh đó, chị em cũng cần phân biệt rõ công chứng và chứng thực để đến đúng nơi giải quyết thay vì phải chạy lòng vòng ngược xuôi làm mất thời gian của đôi bên.
Chẳng hạn có chị gái nọ mang hợp đồng mua bán nhà cùng với CCCD đến UBND xã và yêu cầu công chứng. Đến đây, cán bộ tư pháp mới nói rằng cơ quan này không có thẩm quyền công chứng, chỉ có thể làm nhiệm vụ chứng thực?! Lúc này chị mới ngớ người thắc mắc 2 cái này khác nhau chỗ nào?
Như trên đã giải thích về khái niệm công chứng, chủ yếu áp dụng đối với các hợp đồng và giao dịch để xác thực tính hợp pháp về mặt nội dung lẫn hình thức.
Còn chứng thực là việc cơ quan có thẩm quyền xác nhận hoặc chứng nhận sự việc, giấy tờ, văn bản, chữ ký cá nhân, thông tin cá nhân. Việc chứng thực này chủ yếu xác thực về mặt hình thức là có thật, chứ nội dung không được đề cập tới, do đó người có yêu cầu chịu trách nhiệm chính về tính chính xác của nó. Chứng thực có nhiều loại gồm chứng thực chữ ký, chứng thực bản sao, chứng thực hợp đồng giao dịch. Trong đó:
- Chứng thực bản sao là xác thực bản sao có nội dung hoàn toàn đúng với bản chính.
- Chứng thực chữ ký là xác nhận chữ ký đó là của người yêu cầu chứng thực.
- Chứng thực hợp đồng giao dịch là xác nhận về thời gian, địa điểm giao kết cũng như năng lực hành vi, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu chỉ điểm của các bên tham gia hợp đồng. Tính chính xác và hợp pháp về mặt nội dung của hợp đồng giao dịch trong trường hợp này sẽ được đảm bảo bởi người có yêu cầu chứng thực.
Căn cứ theo phân tích trên, đối với trường hợp của chị gái nọ có thể là chứng thực bản sao của CCCD và chứng thực hợp đồng, giao dịch nhằm xác thực về mặt hình thức thực hiện là có thật trên thực tế.
Hiểu rõ hết các khái niệm này, chị em không lo mình bị gạt hoặc tốn nhiều thời gian trong các giao dịch hành chính với cơ quan có thẩm quyền.