1 Mua nhà hẻm nhỏ hay mua căn hộ chung cư?
Đối với gia đình trẻ, ở chung cư cũng có nhiều tiện ích tiện lợ như như TTTM,spa,nhà trẻ,gym,hồ bơi...., và an ninh tốt, thêm vào đó ở chung cư các phòng đều trên một mặt bằng nên việc sinh hoạt của gia đình rất tiện lợi. việc vừa phải bếp núc, dọn dẹp nhà cửa vừa trông coi con cái được... thì rất thuận tiện cho các chị em nội trợ. nếu phải leo...leo cầu thang dọn dẹp nhà cửa... mới biết thấu hiểu nỗi vất vả của các chị em nội trợ...


2. Làm cách nào kiểm tra tính pháp lí của dự án ?


Đối với các loại dự án này, luật hiện hành có quy định cụ thể điều kiện để chủ đầu tư được phép ký hợp đồng huy động vốn hoặc bán nhà ở hình thành tương lai cho người mua, cụ thể:


Theo Điều 39, Luật Nhà ở 2005, hình thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần. Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.


Điểm đ, khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở trước 15 ngày.


Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng;


Điểm b, khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với cá nhân để đầu tư xây dựng và phân chia nhà ở sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở trước 15 ngày.


Theo quy định tại khoản 4, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành.


Như vậy, khi mua căn hộ chung cư trong dự án, bạn cần lưu ý kiểm tra xem dự án này đã đủ điều kiện để chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn/hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không theo các quy định trênĐối với các loại dự án này, luật hiện hành có quy định cụ thể điều kiện để chủ đầu tư được phép ký hợp đồng huy động vốn hoặc bán nhà ở hình thành tương lai cho người mua, cụ thể:


Theo Điều 39, Luật Nhà ở 2005, hình thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần. Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.


Điểm đ, khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở trước 15 ngày.


Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng;


Điểm b, khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với cá nhân để đầu tư xây dựng và phân chia nhà ở sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở trước 15 ngày.


Theo quy định tại khoản 4, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành.


Như vậy, khi mua căn hộ chung cư trong dự án, bạn cần lưu ý kiểm tra xem dự án này đã đủ điều kiện để chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn/hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không theo các quy định trên


3.Biên bản đặt cọc không có xác nhận của chính quyền có giá trị pháp lý không?
Theo Điều 358 Bộ luật Dân sự thì việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Ngoài ra, không có quy định nào bắt buộc văn bản đặt cọc phải được công chứng hay chứng thực. Theo đó, văn bản đặt cọc có chữ ký của bên đặt cọc và bên nhận cọc là có giá trị pháp lý để thưc hiện hoặc giải quyết tranh chấp trong trường hợp phải đưa vụ việc ra Tòa án để giải quyết. Tuy nhiên, trên thực tế, khi có tranh chấp thì những văn bản được chứng thực/công chứng hoặc có sự chứng kiến của người thứ ba sẽ có cơ sở vững chắc hơn.


4. Cháy chung cư, ai chịu trách nhiệm?
 -. Trước hết, để biết trách nhiệm xử lý thiệt hại thuộc về ai, cần phải xác định được nguyên nhân cháy như thế nào, ai là người gây ra cháy, hệ thống kỹ thuật PC&CC của toà nhà có đảm bảo quy chuẩn không, công tác quản lý vận hành và giám sát toà nhà như thế nào,… từ đó mới xác định được trách nhiệm thuộc về ai. Theo đó,


- Nếu nguyên nhân gây cháy là do Chung cư đó không hệ thống PCCC không đủ tiêu chuẩn, không được thẩm duyệt …thì trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư Chung cư đó.


- Nếu nguyên nhân gây cháy là do lỗi bất cẩn của một cá nhân hay chủ căn hộ nào đó gây ra: quên tắt bếp gas, ổ cắm điện…trong căn hộ để gây cháy người bất cẩn gây ra cháy phải chịu trách nhiệm.


- Nếu nguyên nhân là do sự kiện khách quan: Nổ bình gas, chập điện, nổ điện, xe tự bốc cháy….thì tuỳ diễn biến của sự việc và hậu quả của nó mà xác định trách nhiệm của từng đối tượng.


Khi xảy ra rủi ro này thì mỗi chủ căn hộ là người thiệt hại, việc xác định trách nhiệm, xác định lỗi của các bên liên quan và chờ đợi bồi thường là rất lâu dài và nhiều thủ tục. Thậm chí nếu bên có trách nhiệm bồi thường mà không tự nguyện bồi thường thì phải khởi kiện.


Cũng chính vì vậy, tại Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật phòng cháy, chữa cháy là chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư cao từ 5 tầng trở lên phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc. Và khi có rủi ro xảy ra, thì đơn vị bảo hiểm là đơn vị sẽ bồi thường. Phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc hiện nay khoảng 0,11% giá trị bảo hiểm (ví dụ căn hộ trị giá 2 tỷ đồng thì mức phí bảo hiểm khoảng 2,2 triệu đồng/năm).


5.Hết thời hạn sử dụng chung cư, căn hộ được xử lý như thế nào?


Khi hết thời gian thuê nhà nước thu hồi thì tài sản trên đất được giải quyết theo quy định tại Điều 87 và Khoản 3 Điều 89 Luật Nhà ở 2005 như sau:


Điều 87. Chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân khi nhà ở bị phá dỡ


1. Chủ sở hữu nhà ở phải tự lo chỗ ở cho mình khi nhà ở bị phá dỡ.


2. Phá dỡ nhà ở thuộc diện giải phóng mặt bằng thì chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân được giải quyết theo chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải bảo đảm nguyên tắc chỗ ở mới của hộ gia đình, cá nhân phải bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ.


Điều 89. Phá dỡ nhà ở theo nhu cầu của chủ sở hữu nhà ở


3. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại thì phải có dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm quyền được tái định cư và lợi ích chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật.


Như vậy, quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ được giải quyết theo chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.


Xem thêm thông tin về căn hộ tại đây