Nên đầu tư ở Gamuda Gardens hay Ecopark. Nhận định của các cụ trên Otofun

NÊN ĐẦU TƯ Ở GAMUDA GARDENS HAY ECOPARK

Phối cảnh khu đô thị Ecopark

Bất động sản sinh thái Phía nam Hà Nội những qua là sự cạnh tranh quyết liệt giữa 2 dự án Ecopark và Gamuda Gardens. Ecopark tuy xa nhưng cũng là dự án cạnh tranh trực tiếp với Gamuda Gardens. Nhiều người đang cân nhắc giữa 2 dự án này. Chủ đề thảo luận nên mua đầu tư hay để ở đang được trao đổi rất sôi nổi trên nhiều diễn đàn như Otofun, báo đầu tư, Webtretho. Sau đây là những nhận định nổi bật, nhiều chiều của các “cụ” trên diễn đàn Otofun mà chũng tôi đã tổng hợp lại:

+ Ecopark Chủ yếu để về ở cuối tuần. Em đi lại Eco nhiều nên thấy để mà ở thì không ổn. Bà con bây giờ đang mua theo cảm xúc là nhiều, đến lúc về ở, đối mặt với việc đi lại hàng ngày rồi lúc ốm đau bệnh tật phải đến viện mới thấm đòn. Cụ nick nam “Xehoichuyennghiep” chia sẻ.

+ Cụ “hadu” một nhà đầu tư gạo cội nhận đinh: Gamuda là nhà đầu tư nước ngoài nên họ rất ngại những việc va chạm với chính quyền hay vi phạm pháp luật. Vậy nên nhiều cái họ làm chậm và cũng không dám hứa hẹn với khách. Nhưng họ lại có những ưu điểm mà NĐT trong nước không có, đó là quy hoạch bài bản, nhân văn, chất lượng xây dựng tốt. Riêng việc quy hoạch các con đường nhánh cụt, tốn nhiều diện tích cho đường xá, vỉa hè hơn là đường ô bàn cờ đã thấy rất rõ cách nhìn khác biệt của NĐT nước ngoài so với trong nước. Mấy ông CĐT trong nước chỉ chăm chăm thiết kế đường thông, lòng đường nhỏ, vỉa hè bé để tiết kiệm diện tích công cộng, tăng diện tích thương mại bán thu tiền.

+ Cụ “s600” nhận đinh Ecopark: Xa thì đúng là xa thật , đi nửa tiếng mới sang được quận hoàn kiếm hoặc Khu vực phía Tây Hà Nội. Nhưng các cụ giờ bói đau ra chỗ nào nhiều cây xanh với môi trường ok như này , rừng cọ 1500 căn thì có 2 bãi xe ngầm chật kín ,1 bãi nổi sau chung cư , hết nữa thì đành vứt xe ngoài đường or đỗ xe ra công viên phố trúc thì thoải mái , chứ chả có khu nào cân được hết xe oto cả , ecopark còn có mặt đường để mà đỗ chứ sang Timecity đỗ ra mặt đường lớ ngớ khoá bánh ngay , công viên thì ngày thường cụ ko ghé , ghé thứ 7 Và chủ nhật ngày nghỉ người ta sang chơi ngắm cảnh chả thấy đông ai bảo công viên public đẹp nhất vịnh bắc bộ phải chịu thôi.

+ Đầu tư dài hạn tại Gamuda cụ “Xebantai” chia sẻ: Vị trí dự án xét về dài hạn là rất tốt. Khu vực phía Nam hiện nay hạ tầng kém hơn rất nhiều so với khu vực phía Tây do quá trình trước đây Hà Nội phát triển mạnh về phía Tây. So sánh 1 dự án có thể xem là tương đồng về vị trí như Vin Mễ Trì sẽ thấy rõ. 2 dự án cùng nằm giáp vành đai 3, trong khu vực nội đô mở rộng (theo quy hoạch HN 2030 tầm nhìn 2050), thậm chí Vin Mễ Trì còn nằm giáp phía ngoài chứ không được phía trong như Gamuda. Giá BT, LK Vin Mễ Trì cao gấp 2,5 đến 3 lần giá Gamuda. Xét về dài hạn, khi đã có quy hoạch tổng thể, khu phía Nam chắc chắn sẽ được đầu tư hạ tầng tốt hơn và đó mới chính là “kỳ vọng” và “tầm nhìn” của người mua để ở hoặc đầu tư. 5 năm nữa liệu các cụ có thể mua được 1 căn BT, LK ở trong khu vực nội đô mà được quy hoạch bài bản như vậy với giá rẻ hơn ông Vin Mễ Trì không?

+ Cụ Bố Ku Tý” có nhận định khá sâu về Ecopark . Bài toán hút dân về ở luôn là bài toán lớn nhất đối với các dự án BĐS đặc biệt là những ông hơi natasa như Ecopark. Có mấy điểm phân tích hầu các cụ thế này:

1. Về cách làm của Chủ đầu tư: trong bối cảnh ở miền Bắc cực nhiều CĐT lởm, chỉ biết lấy đất, bán hàng xong rồi té kiểu đem con bỏ chợ làm cho người đầu tư mất niềm tin, thì một vài CĐT như Vincom, Việt Hưng với cách làm bài bản, chuyên nghiệp khiến chúng ta tin tưởng và yên tâm. Như khu Palm ban đầu mới làm cũng rất nhiều người không tin là có thể thành công vì suy nghĩ rằng có hâm mới đi mua hơn 2 chục triệu 1m2 đất ở Hưng Yên rồi thì điều kiện đường xá xa xôi, không tiện đi làm việc (đến giờ vẫn vậy). Nhưng thực tế chứng minh là CĐT làm được. Hút dân về khá tốt đặc biệt khu chung cư bởi vì nó làm hạ tầng, cảnh quan môi trường quá tốt. Khu Aquabay tuy có xa hơn khu Palm khoảng 2km nhưng đường ngon nên ta cứ coi như không có khu Palm thì CĐT phải giải bài toán như đã làm với khu Palm. Hơn nữa lại càng phải làm thành công, nếu không thì toàn bộ phần còn lại của dự án coi như thất bại.

2. Về khả năng hút dân: em tin là làm được vì quy mô khu này lượng chung cư ngang nhau, chỉ nhiều hơn khu cũ số lượng nhà BT và nhà Phố nhưng được cái giá rẻ hơn 1/2 nên ai có nhu cầu vẫn mua được vì khoảng cách cũng không phải là vấn đề lớn.

3. Về khả năng kinh doanh thương mại: lượng nhà phố nhiều nhưng kinh doanh được tốt chỉ có một số dãy nhà phố mặt đường chính sẽ kinh doanh được, số còn lại gần như là khó khăn (tình trạng giống khu Phố Trúc). Vậy nên không phải mấy trăm cái nhà phố cạnh tranh nhau mà thực chất chỉ có vài chục cái. Phần Trung Tâm thương mại chắc chắn sẽ không cạnh tranh với Nhà phố mà mỗi cái sẽ kinh doanh những mặt hàng khác nhau. Riêng Nhà phố, CĐT có cả hợp đồng quản lý BĐS nên chắc chắn sẽ có sự kết nối tốt chứ ko cạnh tranh.

Gamuda Gardens

+ Một cụ có nhu cầu mua ở thực tại Ecopark chia sẻ: Cụ nào có nhu cầu thực sự thì cứ từ từ, sang năm sẽ có nhiều căn cắt lỗ nhá, đất của Ecopark nhiều lắm,tha hồ cho các cụ lựa chọn, tổng diện tích là hơn 500ha cơ. Cái quan trọng là CĐT định biến Ecopark sát nhập với Thăng Long mờ ko được, nên với giá bây chừ thì quá là ảo ạ. Với tình hình hiện nay các khu nhà phố đa phần là mua đâu cơ thì sẽ xảy ra tình trạng phổ biến là không có người ở, không bán được và không có người ở thì sẽ thành khu phố hay biệt thự ma thôi.

Tỷ lệ lấp đầy ở Vườn Tùng và Vườn Mai cũng chưa được bao nhiêu. Giá nhà phố và biệt thự khu mới xây như Thuỷ Nguyên hay Park River hiện đã cao ngất ngưởng. Mức trên 30 củ/m2 thì có rất nhiều lựa chọn ở Vườn Tùng hay Vườn Mai và có thể ở ngay, cơ sở vật chất cực ổn.

Ecopark là một câu chuyện thần kỳ nhưng kết thúc lại đáng tiếc. 500ha ở Hưng Yên, giáp HN nhưng CĐT đã mạnh dạn xây dựng một KĐT đẹp mang phong cách riêng. Thời gian đầu bán hàng cũng rất vất vả nhưng sau khi làm tốt khu Palm spring, việc bán hàng các giai đoạn sau đã thuận lợi hơn nhiều. Ecopark đã rất tuyệt vời nếu như CĐT không tham lam, lợi dụng tình hình bán hàng tốt để mở rộng lan sang các khu vực xung quanh. Khi thấy giá nhà biệt thự liền kề lên quá nhanh, CĐT lập tức dùng các cty con đi gom các khu đất xung quanh, cho kết nối hạ tầng vào Eco và bán đất với giá thị trường trong khi kết nối hạ tầng không có gì thay đổi so với quy hoạch cũ. Những người mua nhà ở đây mặc dù chưa về ở nhưng đã bắt đầu nhận thấy áp lực khi kết nối giao thông không được mở rộng. Không quá 1 năm nữa khi mà đa phần cư dân đã nhận nhà nhận ra rằng họ mua nhà bởi cảm xúc nhiều hơn là lý trí thì khi đó họ sẽ nhận quả đắng. Hiện giờ khu chung cư đã rao bán cắt lỗ nhiều. Trong vòng 1 năm nữa sẽ là khu BTLK (cắt lỗ ở đây là so với mặt bằng giá hiện tại khoảng 40tr/m2, giá gốc thời điểm 2014-2015 chỉ khoảng hơn 20tr/m2).