Tính chu kỳ của bất động sản



Theo đặc tính này, thị trường bất động sản phát triển theo bốn giai đoạn: sốt nóng - hạ nhiệt - đóng băng - phục hồi. Đặc tính này cũng xảy ra tại thị trường bất động sản ở hầu hết các nước trên thế giới. Ở Việt Nam, chu kỳ của thị trường bất động sản dao động trong khoảng từ 7 - 9 năm. Ở Nhật Bản chu kỳ khoảng 12 năm. Ở Mỹ chu kỳ khoảng 18 năm. Ở Trung Quốc chu kỳ khoảng 7 năm. Chu kỳ của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tốc độ phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hóa, chính sách của nhà nước…


Các chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam từ khi có Luật đất đai 1993 ra đời như sau:



1993: Luật đất đai ra đời, chính thức hợp pháp hóa mua bán nhà đất.


1993 - 1995: Sốt nóng lần 1


1995 - 2000: Hạ nhiệt - Đóng băng


2001 - 2003: Phục hồi - Sốt nóng lần 2


2003 - 2006: Hạ nhiệt - Đóng băng


2007 - 2008: Phục hồi - Sốt nóng lần 3


2008 - 2014: Hạ nhiệt - Đóng băng


2014 - nay : Phục hồi


(Riêng Hà Nội có thêm đợt sốt nóng ngắn vào tháng 4 - 5/2010).



Đặc điểm chi tiết thị trường bất động sản Việt Nam trải qua các thời kỳ như sau:



1) Thời kỳ trước năm 1993 (trước khi có Luật đất đai 1993):


Giao dịch về bất động sản xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là giao dịch về nhà đất tồn tại từ thời kỳ Pháp thuộc. Sau Cách mạng tháng 8, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về nhà đất như sở hữu tư nhân, tập thể, sở hữu của các tổ chức và Nhà nước. Các giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố nhà đất của cá nhân đã xuất hiện tuy không phổ biến nhưng vẫn được thực hiện do các bên giao dịch tự thoả thuận. Tuy nhà nước không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song vẫn thừa nhận.


Do chỉ được bán tài sản trên đất mà không được bán đất, nên trên thực tế, người bán và người mua đều ngầm tính cả tiền đất vào giá tài sản trên đất. Từ đó đã hình thành thị trường “ngầm" về nhà đất. Nhiều tổ chức, cá nhân đã lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm lời.



2) Sốt bất động sản lần thứ 1 (1993-1995):


Luật đất đai năm 1993 ra đời, việc giao dịch mua bán bất động sản được thừa nhận hợp pháp và công khai đã mở ra cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu mua nhà đất riêng. Thời kỳ này, nước ta bắt đầu mở cửa thu hút các nguồn đầu tư nước ngoài. Cũng là thời điểm Chính phủ Hoa Kỳ xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu tăng trưởng, nhu cầu về bất động sản tăng lên mạnh mẽ. Nhiều người có tiền đang gửi tiết kiệm chuyển sang đầu tư mua bán bất động sản. Mặt khác lượng vốn cá nhân đi lao động từ nước ngoài chuyển về nước nhiều. Các yếu tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến cầu về bất động sản, tạo ra cơn sốt thị trường bất động sản những năm 1993 - 1995. Cơn sốt nhà đất bắt đầu từ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh rồi lan rộng ra cả nước. Trong đó nhiều người mua nhà đất để ở nhưng cũng không ít người mua nhà đất vì mục đích đầu cơ chờ tăng giá.



3) Đóng băng bất động sản lần thứ 1 (1995-2000):


Trước tình hình cơn sốt bất động sản lan rộng trong cả nước, Chính phủ Việt Nam đã ra Nghị định 87/CP năm 1994 và Nghị định 18/CP năm 1995 để kiềm chế sự tăng giá bất động sản, hạn chế đầu cơ. Mặt khác đến năm 1997, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán nhà đất trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.



4) Sốt bất động sản lần thứ 2 (2001-2003):


Đến giai đoạn 2000 - 2001, nền kinh tế trong nước phục hồi và tăng trưởng mạnh trở lại. Hiệp định thương mại Việt - Mỹ được ký kết. Luật Đất đai dự kiến được sửa đổi theo hướng thông thoáng hơn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. Trong đó việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu nhà đất gia tăng. Mặt khác đây là thời điểm các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và phát triển mở rộng đô thị. Điều này dẫn đến hàng loạt các nhà đầu tư đầu cơ nhà đất đón trước quy hoạch. Cơn sốt bất động sản lần thứ 2 bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.




5) Đóng băng lần thứ 2 (2003-2006):


Với đợt sốt nóng bất động sản lần 2, nhà nước đã ban hành chính thức Luật Đất đai 2003 với quy định mới kiểm soát cung cầu đất đai, cùng với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP chấm dứt tình trạng phân lô bán nền. Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn hạ nhiệt và trầm lắng, các dự án bất động sản không có nhiều giao dịch. Cơn sốt bất động sản đã dừng lại, tuy nhiên giá cả không hạ xuống mà tương đối ổn định.



6) Sốt bất động sản lần thứ 3 (2007-2008):


Từ cuối năm 2007 đến tháng 3 năm 2008 thị trường bất động sản lại xuất hiện cơn sốt bất động sản lần 3. Nguyên nhân đầu tiên do nền kinh tế tăng trưởng, nguồn vốn FDI đổ mạnh vào Việt Nam. Thứ hai do lãi suất vay ngân hàng thấp và cơ chế cho vay thông thoáng, người dân dễ dàng vay đầu tư bất động sản. Thứ ba do hiện tượng nhiều nhà đầu tư chứng khoán chuyển vốn sang đầu tư bất động sản. Thứ tư do tâm lý lo lắng về lạm phát, đồng tiền mất giá nên nhiều người đổ tiền vào bất động sản. Từ đó tạo ra nhu cầu nhà đất tăng đột biến, đẩy giá nhà chung cư và biệt thự liền kề tăng mạnh.



7) Đóng băng bất động sản lần 3 (2008 đến 2010):


Trước cơn sốt nhà đất lần 3, nhà nước đã có chính sách thắt chặt tín dụng, hạn chế tỷ lệ cho vay bất động sản, đẩy lãi suất cho vay trên thị trường lên cao... Do đó, từ 3/2008 thị trường bất động sản hạ nhiệt, giảm mạnh về giá và số lượng giao dịch. Thị trường bất động sản miền Nam bị ảnh hưởng mạnh trong khi miền Bắc giảm ít hơn hoặc đi ngang.



8) Cơn sốt bất động sản cực ngắn tại Hà Nội (tháng 4-5 năm 2010):


Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050 đã tác động lớn đến thị trường bất động sản Hà Nội. Thông tin chuyển trung tâm hành chính thủ đô lên Ba Vì đã làm tăng giá đất Ba Vì, các khu vực phía Tây rồi lan rộng tại Hà Nội trong tháng 4, 5 năm 2010. Bên cạnh những nguyên nhân của cung cầu thị trường, tâm lý nhà đầu tư, việc thông tin về định hướng cơ bản của đồ án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã tác động không nhỏ đến quyết định của nhà đầu tư, từ đó tác động tới xu hướng thị trường. Trong khi đó TP Hồ Chí Minh vẫn chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá nhà đất.


Tuy nhiên cơn sốt đất lần này diễn ra rất ngắn chỉ trong vòng vài tháng, sau khi Nhà nước khẳng định không có việc chuyển trung tâm hành chính Hà Nội lên Ba Vì. Do vậy cơn sốt này chỉ xảy ra cục bộ tại Hà Nội, trong thời gian rất ngắn nên chưa thể coi là một cơn sốt bất động sản mới.



9) Tiếp tục đóng băng bất động sản lần 3 (2010 đến 2014):


Bước sang năm 2011, trước tình hình lạm phát tăng cao, Chính phủ ra Nghị quyết số 11 nhằm mục đích kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội. Với việc hạn chế tín dụng, giá bất động sản xuống dốc "không phanh". Hàng loạt chương tình khuyến mại giảm giá, hỗ trợ của chủ đầu tư đưa ra nhưng thị trường vẫn không tiếp nhận. Giá của nhiều dự án, sản phẩm giảm. Thậm chí có những địa bàn, những sản phẩm giảm đến 50%.


Tuy nhiên, đây chủ yếu do tác động của khủng hoảng và đóng băng tín dụng nên thị trường không có tính thanh khoản. Vì vậy, giá giảm chủ yếu để cắt lỗ và thoái vốn. Do đó, giao dịch thực cũng không diễn ra nhiều. Nhiều dự án nhà thương mại, đầu tư xây dựng khu đô thị được điều chỉnh cơ cấu và chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.



10) Bất động sản phục hồi (2014 đến nay):


Từ năm 2014 trở đi, giá bất động sản không tiếp tục giảm, có dấu hiệu tăng nhẹ trở lại. Cũng vì thế những gói khuyến mại, chiết khấu đã giảm đi rõ rệt.


Cùng với những dấu hiệu vĩ mô tốt, từ tháng 9/2014 đến nay, giá bất động sản đã có xu hướng tăng. Trước hết, các gói khuyến mại về chiết khấu, về hỗ trợ cả gói đã giảm dần. Một số sản phẩm của các dự án đã hoàn thành đã lập lại mức giá của những năm 2008-2010. Sang năm 2015, cùng với gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng đã có tác dụng tốt tạo cú hích cho bất động sản, thị trường chung cư giá đã tăng đáng kể. Hàng bất động sản tồn kho đã giảm mạnh.


(Trích từ cuốn sách: Bí quyết trở nên giàu có từ bất động sản - Tác giả: Thạc sỹ Bùi Hữu Hưởng, Nhà xuất bản Tài chính phát hành năm 2016. Xem thêm thông tin về cuốn sách tại website: WWW.HUVECO.VN )